Газар тариалангийн газрын үнэ цэнийг үнэлэх онолын шинжилгээ. Хөгжлийн өнөөгийн үе шатанд хөдөө аж ахуйн газрын зах зээл. Риэлторын сургалт Хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн тойм

Росреестрийн мэдээллээр 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар ОХУ-ын газрын сангийн талбай 1709.8 сая га, үүнээс хөдөө аж ахуйн газар 386.5 сая га (22.6%) эзэлж байна (Зураг 1.1.1.) . Газар тариалангийн талбайн нийт талбай нь 196.2 сая га, энэ нь 50.76% байна (Зураг 10).

Цагаан будаа. 10.

Хөдөө аж ахуйн газар гэдэг нь хүн ам суурьшсан бүс нутгийн хилээс гадуур, хөдөө аж ахуйн хэрэгцээнд зориулагдсан эсвэл эдгээр зориулалтаар зориулагдсан газар юм.

Ерөнхийдөө ОХУ-ын хэмжээнд 2009 оноос хойш газар тариалангийн талбайн хэмжээ жил бүр буурч, энэ үзүүлэлт 16.2 сая га болжээ (Хүснэгт 1).

Газар тариалангийн газар нь: тариалангийн талбай, хадлангийн талбай, бэлчээр, уринш, олон наст тариалангийн талбай (жэмсний цэцэрлэг, усан үзмийн тариалан, үйлдвэрийн болон бусад олон наст ургамал) эзэмшдэг газар. Газар тариалангийн газар нутаг дахь газар тариалангийн газар нь ашиглалтын давуу эрхтэй бөгөөд тусгай хамгаалалтад байдаг. Онцгой тохиолдолд тэдгээрийг хөдөө аж ахуйн бус хэрэгцээнд зориулж өгөхийг зөвшөөрдөг.

2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар ОХУ-ын хөдөө аж ахуйн газрын нэг хэсэг болох хөдөө аж ахуйн газрын бүтцийг Зураг 11-т үзүүлэв.

Цагаан будаа. 11.

ОХУ-ын Холбооны дүүргүүдийн хөдөө аж ахуйн газрын нэг хэсэг болгон хөдөө аж ахуйн газар тариалангийн талбайн хуваарилалтыг 1-р хүснэгтэд, ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудаар - Хавсралт 1-д үзүүлэв. Хөдөө аж ахуйн газрын нэг хэсэг болох хөдөө аж ахуйн газрын хамгийн том талбай нь Приволжскийд байрладаг. (26.1%), Сибирь (25.3%), Өмнөд (15.1%), Төв (15.0%) холбооны дүүргүүд нь хөдөө аж ахуйн нийт талбайн 81.5% -ийг эзэлдэг.

Хүснэгт 1. 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар ОХУ-ын холбооны дүүргүүдийн хөдөө аж ахуйн газрын нэг хэсэг болох хөдөө аж ахуйн газрын бүтэц (мянган га)

Сүүлийн жилүүдэд хөдөө аж ахуйн газар нутгийн бүтэц, динамикийн талаархи Rosreestr-ийн өгөгдлийг 2-р хүснэгтэд үзүүлэв.

Хүснэгт 2. Газар тариалангийн талбайн бүтэц, динамик, сая га (тухайн оны нэгдүгээр сарын 1-ний байдлаар)

2010-2014 он хүртэлх хугацаанд газар тариалангийн газрын найрлага дахь газар тариалангийн талбайн динамикийн хувьд зөвхөн бага зэргийн хэлбэлзэл ажиглагдаж байна. 2012 онтой харьцуулахад тариалангийн талбайн нийт талбай, бүтэц өөрчлөгдөөгүй.

Үүний зэрэгцээ, сүүлийн 5 жилийн хугацаанд газар тариалангийн талбайн динамикийн дүн шинжилгээнээс харахад 2010-2014 онуудад ОХУ-д газар тариалангийн талбайн нийт талбайн хэмжээ буурсан байна. 13.5 сая га-аар нэмэгджээ. 2010-2013 онд энэ ангиллын газрын талбай жил бүр буурч байна. Гэсэн хэдий ч Росреестрийн 2013 оны мэдээллээр бусад ангиллын 1,022 мянган га газар, түүний дотор 930,1 мянган га талбайг шилжүүлснээр хөдөө аж ахуйн нийт талбай өмнөх оныхоос 0.4 сая га-аар нэмэгдсэн байна нөөц газар. Нөөц газрын үндсэн талбай нь Красноярскийн хязгаарт (850.6 мянган га) хөдөө аж ахуйн зориулалтаар газар тариалангийн бус газарт багтдаг.

Үүний зэрэгцээ, газрын харилцааны салбарын одоогийн хууль тогтоомж нь хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлд ашиглагдаж буй газар тариалангийн газар, түүнчлэн суурин газрын нутаг дэвсгэрт зориулалтаар нь шилжүүлэхээс хамгаалагдаагүй, ялангуяа үнэ цэнэтэй газар тариалангийн газрыг хамгаалахгүй байна. хөдөө аж ахуйтай холбоогүй, тээвэр, харилцаа холбооны барилга байгууламж барих зориулалтаар үйлдвэрийн болон бусад тусгай зориулалтын газарт шилжүүлэх.

2013 онд газар тариалангийн газраас 692.8 мянган га талбайг бусад ангиллын газарт шилжүүлсэн, үүнд:

Газар тариалангийн байгууллагаас ойн сан бүхий газрыг ойн аж ахуйн нэгжийн мэдэлд шилжүүлэх арга хэмжээний үр дүнд ойн сан бүхий газарт 553.9 мянган га. Газрын хамгийн их бууралтыг Бүгд Найрамдах Башкортостан Улсын нутаг дэвсгэр (258.9 мянган га), Красноярскийн хязгаар (92.8 мянган га), Киров (77.5 мянган га), Тамбов (34.1 мянган га) бүс нутагт тэмдэглэв;

суурин газрын 70.9 мянган га. Газрын хамгийн их бууралт нь Челябинск (7.9 мянган га), Эрхүү (6.6 мянган га), Калининград (5.9 мянган га), Москва (5.7 мянган га), бүс нутаг, Красноярскийн хязгаар (5.0 мянган га) зэрэгт ажиглагдсан;

37.8 мянган га газар аж үйлдвэр, тээвэр, харилцаа холбоо болон бусад тусгай зориулалтын . Газар нутгийн хамгийн их бууралт Ямало-Ненецкийн автономит тойрог (7 мянган га), Кемерово муж (3.2 мянган га), Өвөрбайгалийн хязгаар (2.7 мянган га), Бүгд найрамдах Тува (2.6 мянган га) зэрэгт ажиглагдсан;

29.8 мянган га-д тусгай хамгаалалттай байгалийн бүс нутгийн . Газрын хамгийн их бууралт Бүгд Найрамдах Башкортостан Улсын нутаг дэвсгэрт (25.8 мянган га) ажиглагдсан.

Росреестрийн 2013 оны мэдээллээр хөдөө аж ахуйн газраас 144.9 мянган га газрыг хөдөө аж ахуйтай холбоогүй зориулалтаар улсын болон нийтийн хэрэгцээнд шилжүүлсэн бөгөөд үүний 107.7 мянган га нь хөдөө аж ахуйн газар юм.

ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүдийн өгсөн мэдээллээр 2013 онд бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн эрх баригчид хөдөө аж ахуйтай холбоогүй зориулалтаар 140.28 мянган га, түүний дотор 135.18 мянган га газар тариалангийн талбайг шилжүүлсэн байна. Тодруулбал, газар тариалангийн зориулалттай 73.26 мянган га газрыг аж үйлдвэр, тээвэр, харилцаа холбоо болон бусад аж ахуйн нэгжийн барилга, байгууламжийг өргөтгөх зориулалтаар, 14.06 мянган га талбайг суурин газар, аж ахуйн нэгж, байгууллага, байгаль орчныг хамгаалах байгууллагуудыг өргөтгөх, барихад 26.11 мянган га, ойн аж ахуйн нэгж, байгууллагууд - 21.06 мянган га, бусад зориулалтаар - 5.79 мянган га (Зураг 12).

Цагаан будаа. 12.

2013 онд газар тариалангийн талбайн нэг хэсэг болгон газар дахин хуваарилах санг бүрдүүлэх ажлыг үргэлжлүүлж, сонирхогч этгээдэд газар тариалангийн үйлдвэрлэл эрхлэх зорилгоор олгоогүй боловч газар тариалангийн хэрэгцээнд зориулан тариалангийн (фермийн) аж ахуйн нэгж, хувийн хэвшлийн аж ахуй байгуулах, өргөжүүлэх зориулалттай газар нутгийг бүрдүүлэв. , болон цэцэрлэгжүүлэлт , мал аж ахуй, цэцэрлэгжүүлэлт, хадлан, бэлчээрийн.

Газар нутгийг дахин хуваарилах санд оруулах үндэслэл нь газар нутгийг сайн дураараа орхих, түүнчлэн өв залгамжлагч байхгүй тохиолдолд эрх эзэмшигч нас барсан тохиолдолд гүйцэтгэх засаглалын холбогдох шийдвэрүүд байв газар тариалангийн байгууллагуудыг татан буулгасны үр дүнд дахин хуваарилалтын санд оруулсан.

Росреестрийн мэдээлснээр 2013 онд дахин хуваарилалтын сангийн газарт багтсан хөдөө аж ахуйн газрын нийт талбай 105.2 мянган га-аар нэмэгдэж, 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар 45.8 сая га болжээ. Үүний зэрэгцээ дахин хуваарилалтын санд багтсан газар тариалангийн талбайн хэмжээ 171.4 мянган га-аар буурч, 11.6 сая га болжээ.

2013 онд дахин хуваарилалтын сангийн газарт тариалангийн талбайг газар тариалангийн зориулалтаар олгосон учир 43.5 мянган га-аар багассан. Халимагийн Бүгд Найрамдах Улс (22.5 мянган га), Амур муж (21.9 мянган га), Красноярскийн хязгаар (15.6 мянган га), Пенза муж (9.1 мянган га), Свердловск () зэрэг газар тариалангийн талбайн томоохон талбайг хөдөө аж ахуйн эргэлтэд оруулсан. 8.7 мянган га), Саратов (8.1 мянган га) бүс нутаг, Приморийн хязгаар (7.6 мянган га), Рязань, Воронеж, Оренбург, Челябинск мужууд (субъект тус бүрээр 6.0 мянган га).

Rosreestr-ийн мэдээлснээр 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар хөдөө аж ахуйн газрын нэлээд хэсэг нь: төрийн болон хотын өмчид - 258.32 сая га буюу ангиллын газрын 66.8%; иргэдийн эзэмшилд - 112.97 сая га (категорийн газрын 29.3%); хуулийн этгээдийн эзэмшилд - 15.18 сая га (3.9%).

2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар ОХУ-ын бүх хувийн өмчийн газрын 96.5 хувийг (128.2 сая га) хөдөө аж ахуйн газар эзэлдэг бөгөөд үүний 71.9% (92.2 сая га) нь газар өмчлөлийн иргэдийн эзэмшиж буй газар юм. Өмнөх онтой харьцуулахад хувийн өмчийн газар тариалангийн талбайн хэмжээ 189.6 мянган га-аар багассан байна.

Хэрэв бид үүнийг эдийн засгийн нөөц гэж үзвэл газрын нэг онцлог шинж чанар нь энэ бүтээгдэхүүний хязгаарлагдмал хүртээмж юм. Үйлдвэрлэлийн хөдөлгөөнт хүчин зүйлд хамаарах газар, хөдөлмөр, хөрөнгийн үндсэн шинж чанар, гол ялгаа нь энэ нөөцийн хөдөлгөөнгүй байдал байдаг тул үйлдвэрлэлд энэ нөөц нь тодорхой хүчин зүйл болдог.

2015 оны байдлаар Оросын газар тариалангийн талбайн зах зээлд дүн шинжилгээ хийхдээ хэд хэдэн үндсэн шинж чанарыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Юуны өмнө, газрын зах зээл дээрх үнийн бодлогод өөрчлөлт орсон хэдий ч газар борлуулах ерөнхий санал нь тогтмол бөгөөд тариалангийн талбайн үнэ цэнийн өсөлт, бууралттай холбоогүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. RuGBC -орос ногоон барилгын зөвлөл .

Тухайн талбайн өртөгийг тодорхойлдог гол хүчин зүйлүүд нь тухайн талбайн технологийн онцлог (хөрсний найрлага, үржил шим нь тухайн талбайд ямар үр тариа ургуулах боломжтой шууд нөлөөлдөг), түүнчлэн газарзүйн байршил юм. салхины байршил, тухайн бүс нутгийн дундаж хур тунадас гэх мэт цаг агаараас шууд хамаардаг талбай. Газарзүйн таатай байршил (дээр дурдсан бүх байгалийн хүчин зүйлээс хамаардаг), хөрсний технологийн шинж чанар нь газрын тодорхой чанарыг бүрдүүлдэг бөгөөд түүн дээр газар тариалангийн үйлдвэрлэл явуулахад тохиромжтой, эсвэл боломжгүй байдлыг тодорхойлдог. үүн дээр ашигтай ферм зохион байгуулах. Энэ нь газрын зах зээл дээрх энэ бүтээгдэхүүний хязгаарлалт бөгөөд хөдөө аж ахуйн газрын үнэ тогтмол өндөр хэвээр байгаа шалтгаан юм. Дүрмээр бол бүс нутаг бүрт хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлд тохиромжтой талбайн тоо хязгаарлагдмал байдаг. Дашрамд дурдахад, их хэмжээний хөдөлмөр, өндөр хөрөнгө оруулалтаар эцсийн дүндээ хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлд ашиглаж болох талбайн хэмжээг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлэх боломжтой.

ОХУ-ын хувьд газар бол эдийн засаг, үйлдвэрлэлийн хүчин зүйл төдийгүй нийгэм-улс төрийн хүчин зүйл бөгөөд сүүлчийн утга нь хамгийн чухал юм. Одоогийн байдлаар хөдөө аж ахуйн газрын зах зээл нь төрөөс анхаарал хандуулж, тус салбарт үзүүлэх татаасын хэмжээг тогтмол нэмэгдүүлж байгаа хэдий ч зохион байгуулалт муутай, тунгалаг салбар юм. Ирээдүйд хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлд тохиромжтой ангилалд шилжүүлэх боломжтой талбайн тоо тодорхойгүй байгаа нь нөхцөл байдлыг улам хүндрүүлж байна. Гэхдээ эдгээр бүх бэрхшээлийг үл харгалзан газрын зах зээлийн энэ сегмент идэвхтэй хөгжиж байна. Үүнийг газар тариалангийн газрын сонирхол байнга нэмэгдэж, ийм талбайн борлуулалтын хэмжээ байнга нэмэгдэж байгаагаар дүгнэж болно.

Жил бүр газар тариалангийн зориулалтаар эзэмшиж, ашиглаж буй газрын хэмжээ нэмэгдэж байна. Энэ нь үнэхээр байгалийн юм, учир нь үржил шим, цаг уурын хувьд үр тариа тарихад тохиромжтой, ОХУ-ын ихэнх бүс нутагт газар тариалан нь маш ашигтай салбар юм. Хөдөө аж ахуйд хөрөнгө оруулалт хийх, улмаар аж үйлдвэрийн сайн сайхан байдлыг сайжруулах хүсэлтэй шинэ үйлдвэрлэгчид, сонирхогчид улам бүр гарч ирсний ачаар Оросын хөдөө аж ахуйн газрын зах зээл идэвхтэй хөгжиж байна. ОХУ-д жил бүр кадастрын үйлчилгээний мэдээлэлд үндэслэн хэдэн арван мянган газар худалдах, худалдах гүйлгээ хийгддэг бөгөөд газрын зах зээлийн яг тэр хэсэгт хамаарах гэрээний тоог нэмэгдүүлэх хандлага ажиглагдаж байна. хөдөө аж ахуйн газар.

Гэвч хөдөө аж ахуйн салбарт мэдэгдэхүйц ахиц гарсан ч яаралтай шийдвэрлэх шаардлагатай томоохон асуудлууд бас бий. Мөн тэдгээр нь өнөөгийн улс төрийн нөхцөл байдалтай голчлон холбоотой. Ийнхүү эхний зургаан сарын байдлаар газрын зах зээлд ердөө гуравхан тэрбум ам.долларын хөрөнгө оруулалт хийгдсэн нь сүүлийн 10 гаруй жилийн хугацаанд энэ салбарт гарсан хамгийн муу үзүүлэлт болжээ.

Үүнд үндэсний мөнгөн тэмдэгтийн тогтворгүй байдал асар их үүрэг гүйцэтгэсэн бөгөөд тус улсын валютын зах зээлийн тогтворгүй байдал нь газрын зах зээл дээрх нийт гүйлгээний тоонд ихээхэн өөрчлөлт оруулах нь гарцаагүй. Оны эхэнд бий болсон валютын ханшийн мэдэгдэхүйц өсөлт нь газрын өртөг нэмэгдэхэд нөлөөлж, улмаар газар тариалангийн газрыг ихээхэн нэмэгдсэн үнээр худалдаж авах, түрээслэх хүсэлтэй худалдан авагчдын тоог бууруулсан. Рублийн ханшийн өсөлт, газрын зах зээл дээрх гүйлгээний тоо асар их буурсан үр дүн нь 2014 оны мөн үетэй харьцуулахад нийт борлуулалтын хэмжээ хоёр дахин буурсан явдал юм. Энэ нь газрын хөрөнгө оруулалт ихээхэн буурахад хүргэсэн. Эдийн засгийн ийм тогтворгүй байдлаас болж өмнө нь байгуулсан олон гэрээ хэлэлцээрүүд хүртэл цуцлагдсан.

2015 оны байдлаар ОХУ-ын хөдөө аж ахуйн газрын талбайн зах зээлд дүн шинжилгээ хийх нь ОХУ-ын нутаг дэвсгэрт хийгдсэн бүх газрын гүйлгээний 40 орчим хувийг газар худалдах, олж авах хэлцэл эзэлж байгаа нь тодорхой болжээ. Хоёрдугаарт, газар эзэмших замаар бүрэн өмчлөлд шилжүүлсний дараа газар өв залгамжлал ордог. Энэ үзүүлэлт нийт дүнгийн 30 орчим хувийг эзэлж байна. Газартай хийсэн нийт гүйлгээний үлдэгдэл 30% -ийг бүрдүүлдэг газрын зах зээл дээрх бусад төрлийн хэлцлүүд (газарыг дундын өмчлөлд шилжүүлэх, урт, богино хугацааны түрээс гэх мэт) нь төрөл бүрийн жижиг хэлцлүүд юм. (талбайн хэмжээгээр) улс орнуудын хэмжээнд практикт онцгой ач холбогдолгүй бөгөөд газрын зах зээлийн төлөв байдалд бүхэлд нь нөлөөлөх чадваргүй байдаг. Өнөөдөр гадаад бодлогын талбарт нөхцөл байдал хүндэрсэнтэй холбоотойгоор урт хугацаанд газар тариалангийн талбайг хөгжүүлэхэд хөрөнгө оруулах хүсэлтэй гадаадын хөрөнгө оруулагчдын тоо эрс цөөрсөн. Цэцгийн бизнес: хүлэмжинд цэцэг ургуулах

Газрын зах зээлд дүн шинжилгээ хийхэд 2016 оны 5-р сарын байдлаар газар тариаланд тохиромжтой газрын хөрөнгө оруулалтын сонирхол зарим бүс нутагт 35% (дунджаар 25 орчим хувь) болж өссөн нь илт харагдаж байна. Оросын газрын зах зээл дээр эерэг динамик ажиглагдаж байгаа нь юуны түрүүнд засгийн газрын энэ салбарт анхаарал хандуулж байгаатай холбоотой юм. Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар хөрөнгө оруулалтын урсгал нэмэгдэж байгаа нь 2020 оноос хойш Орос улс хүнсний импортоос бараг хараат бус болж, хөдөө аж ахуйн экспортыг 50 гаруй хувиар нэмэгдүүлэх эхний алхам юм.

2015-2016 оны байдлаар нийт газар нутгийн хэмжээ 168 сая га - энэ бол асар том газар нутаг юм. ОХУ-ын олон бүс нутагт эдгээр газруудыг хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлд 70% хүртэл ашигладаг болохыг харгалзан үзвэл улсын хэмжээнд газар тариалангийн нийт ашиг нь гайхалтай байх ёстой. Гэвч харамсалтай нь энэ нь тийм биш бөгөөд Европын зарим орнуудад нэг га газар тариалангийн газрын ашигт ажиллагаа Оросын үзүүлэлтээс 7 дахин их байдаг. Энэ нь юуны түрүүнд дотоодын ихэнх аж ахуйн нэгжүүдийн хөдөө аж ахуйн үйл ажиллагаа нь материаллаг болон техникийн хувьд хоцрогдсон үйлдвэрлэлийн бааз, өндөр мэргэшсэн мэргэжилтнүүд хангалтгүй, газар тариалангийн зарчмуудыг түүхий эдийн бааз болгон буруу бий болгосонтой холбоотой юм.
Гэхдээ Оросын газрын зах зээлийн бодит байдлыг ойлгохын тулд түүний тулгамдсан асуудлуудыг нарийвчлан авч үзэх шаардлагатай. Эхлээд та хөдөө аж ахуйн газрын үнийн судалгаанд хандах хэрэгтэй. Газрын үнийг мэргэжлийн түвшинд тооцдог мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар ойрын ирээдүйд газрын үнийн өсөлт дорвитой үсрэлт болно гэж найдаж болохгүй. Энэ нь хөдөө аж ахуйн газрын дийлэнх хэсэг нь энгийн иргэдийн дунд болон бусад өмчлөлд байгаа нь валютын зах зээлийн нөхцөл байдлыг анхааралтай ажигладаггүй бөгөөд тэд газрын наймааг мэргэжлийн түвшинд хийдэг газар эзэмшигчдээс ялгаатай нь газрын зардлыг нэмэгдүүлэхгүй байх явдал юм. рублийн ханшид тохируулан өдөр бүр хөдөө аж ахуйн газар. Мөн бүс нутгийн байршлаас хамаарч газрын үнэ өсч эхэлсэн хандлага ажиглагдаж байна. Ийнхүү өмнөд бүс нутагт тариалангийн газрын дундаж өртөг 2013 онтой харьцуулахад 23 хувь, төвийн бүсэд байрлах газрын үнэ дунджаар 10 хувиар өссөн байна. Нэмж дурдахад газар тариалангийн хуучирсан арга барилын асуудал тулгараад байгаа бөгөөд энэ салбарыг өөрчлөх, сайжруулах шаардлагатай байна.

Үндсэн зорилтууд нь материаллаг болон техникийн дэмжлэгийг солих, түүнчлэн зөвхөн түүхий эдийг үйлдвэрлэхээс бүрэн боловсруулалтанд шилжих, өргөн хүрээний хэрэглэгчдийн сонирхлыг татахуйц эцсийн бүтээгдэхүүн болгон шилжүүлэх явдал юм. Мөн хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэл эрхлэгчдийг дэмжих төрийн нэгдсэн хөтөлбөрийг нэвтрүүлэх шаардлагатай бөгөөд үүний дагуу салбар хөтөлбөрт тусгагдсан хөгжлийн үзэл баримтлалыг баримтлан шат дараатай хөгжинө.

Дээр дурдсанаас харахад Оросын хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлд тогтмол хяналт тавих нь салбарыг амжилттай хөгжүүлэх салшгүй хэсэг юм. Газрын зах зээлийг сайтар хянаж, олж авсан үзүүлэлтүүдэд дүн шинжилгээ хийсний үр дүнд энэ салбарын хөгжлийн динамикийг бүхэлд нь хянах боломжтой болно. Энэхүү ажил нь Оросын газрын зах зээлийн асар их боломж, түүний хэтийн төлөвийг тодорхой харуулж байна. Гэхдээ энэ салбарыг зохих түвшинд хүргэх нь холбооны болон муж улсын хөгжлийн үр дүнтэй хөтөлбөрүүдийг батлахгүйгээр боломжгүй бөгөөд тэдгээр нь байхгүй байгаа нь хөрөнгө оруулалт буурч, газрын зах зээл дэх нийт гүйлгээний тоо буурч, гүйлгээ буурах шалтгаан болж байна. газар худалдах, түрээслэхээс олсон ашиг мэдэгдэхүйц буурсан.

БИДНИЙ ТУХАЙ  

Geo Development Group of Companies нь 2005 онд байгуулагдсан бөгөөд Москвагийн газрын хөрөнгийн зах зээлийн тэргүүлэгч брокер, хөгжүүлэгч юм. Тус компани нь газрын худалдаа, бүтээн байгуулалт, зөвлөгөө, дүн шинжилгээ, үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлдэг.

Орон сууцны барилгын хэлтэс нь Москва болон бүс нутагт барилгын төслүүдийг хэрэгжүүлэх онцгой санал, эрхтэй. Зах зээлийн хамгийн өндөр мэдлэг, ур чадварын ачаар тус хэлтэс нь Оросын тэргүүлэх хөгжүүлэгчдийн итгэлийг хүлээсэн.

Geo Development бол аж үйлдвэрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд тэргүүлэгч брокер юм.

Москва мужид газар худалдаж авах (1 га-аас)

Хаана мөнгө оруулахаа гайхаж байхдаа Москва муж дахь газар нутгийг сайтар судалж үзэх нь зүйтэй. Энэ бол олон тооны ой модоор тодорхойлогддог өвөрмөц үзэсгэлэнтэй газар юм. Москва болон Москва мужид хөдөө аж ахуйн газар зарах, үйлдвэрийн газар, аж үйлдвэрийн газар зарах, Аж үйлдвэрийн газар одоогоор эрэлт ихтэй байна.

Москва мужид газрын эрэлт өндөр байгаа нь ялангуяа одоогийн байдлаар ойлгомжтой юм.

Банкийг яаж өсгөх вэ?

Москва муж.

Талбай - 44,379 кв. км, хүн ам (2013 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар) - 7.05 сая хүн. GRP (2011) - 2.24 их наяд рубль. GRP өсөлт (2011) – 8.1%. Аж үйлдвэрийн үйлдвэрлэлийн индекс (2012) – 109.4%.

Сарын дундаж хуримтлагдсан цалин (2012 оны 1-р сараас 11-р сар) - 32,938 рубль.

Москва мужийн хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн тойм

Өнөөдөр улс орны үл хөдлөх хөрөнгө нь хувийн хөрөнгө оруулагчдын хувьд хамгийн сонирхолтой, сонирхол татахуйц зах зээлийн сегментүүдийн нэг гэж зүй ёсоор тооцогддог. Оросуудын хувьд цоо шинэ зах зээл хэдхэн жилийн дотор бүрэн бүрэлдэн тогтсон.

Өөрөөр хэлбэл, үнэ бүрэлдэх зарчим, эрэлтийн бүтэц, нийлүүлэлтийн газарзүйн байршлыг тодорхой ойлгосон.

Сүүлийн нэг жилийн хугацаанд хөдөө орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл идэвхтэй хөгжиж байна.

Хөдөө аж ахуйн газрын зах зээл

Газрын зах зээл нь дүрмээр бол тухайн салбарын ерөнхий нөхцөл байдлыг маш сайн тусгадаг.

Өнөөдөр газар тариалангийн газрын зах зээл нь худалдан авагчийн зах зээл юм. Ерөнхийдөө нийлүүлэлтийн хэмжээ их байгаа бөгөөд үнэ буурах хандлагатай байна. Нийлүүлэлт нь эрэлтээс ихээхэн давж байна.

Гэсэн хэдий ч олон худалдагч газар эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборт оруулсан хөрөнгө оруулалтдаа найдаж байна.

2005-2008 он хүртэл Москва муж дахь газрын зах зээл, мөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүхэлдээ цэцэглэн хөгжсөн үе байв. ОХУ-д үүссэн эдийн засгийн хямралд газрын зах зээл хэрхэн хариу үйлдэл үзүүлсэн, газрыг найдвартай стратегийн хөрөнгө оруулалтын объект гэж үзэх боломжтой эсэх, 2012 онд газрын үнэд юу тохиолдох вэ - эдгээр асуултууд, бусад олон хүмүүсийн адил өнөөдөр тодорхойгүй байна. хариултууд.

Рязань мужийн хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн дүн шинжилгээ

Хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал нь эрэлт нийлүүлэлтийн илт тэнцвэргүй байдал, юуны түрүүнд хамгийн олон тооны объект байгаа, энэ төрлийн талбайн эрэлт хэрэгцээ хангалтгүй байгаагаар тодорхойлогддог. . Одоогийн байдлаар хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлд 1000 гаруй га талбай бүхий томоохон хэмжээний газар, түүнчлэн жижиг туслах талбай зохион байгуулах зориулалттай 10 га хүртэлх жижиг талбайнууд багтдаг.

Ярославль мужийн хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн тойм

Одоогийн байдлаар хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийг зохион байгуулах газар тариалангийн талбайн зах зээлд 1000 гаруй га талбай бүхий томоохон хэмжээний газар, түүнчлэн 10 га хүртэлх жижиг талбайнууд багтаж байна.

Хувийн болон төрийн болон хотын өмчийн газрыг худалдах, түрээслүүлэхээр санал болгож, хөдөө аж ахуйг хөгжүүлэх хөрөнгө оруулалтын газруудыг бэлтгэж байна.

Хөдөө аж ахуйн газар худалдаж авахаасаа өмнө тэдгээр нь юу болох, ямар онцлог шинж чанартай болохыг ойлгох хэрэгтэй.

Хамгийн чухал бөгөөд үндсэн шинж чанар нь хүн ам суурьшсан бүсээс (хот, тосгон, хот гэх мэт) гадна байрлах ёстой.

Хил хаана байгааг нутаг дэвсгэрийн ерөнхий төлөвлөгөөнөөс харж болно.

Дотор нь суурин газрууд, гадна талд нь хөдөө аж ахуйн зориулалттай газар байх болно.

Газрын зах зээлийн бие даасан сегмент нь хөдөө аж ахуйн газраас бүрддэг. Тэдгээрийг зориулалтын дагуу эсвэл хөдөө аж ахуйн үйл явцад оролцдог үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг байрлуулах зорилгоор худалдаж авдаг.

Өнөөдөр 1 га газрын үнэ (байршил, хөрсний чанар, талбай, хэлбэр, налуу, усны байгууламжийн ойролцоо зэргээс хамаарч) дунджаар 1100-2000 евро байна. Гэхдээ үнийн хүрээ өргөн - 1 га тутамд 800-аас 5000 еврогийн хооронд байна. Сүүлийн гурван жилийн хугацаанд үнэ нь жилд 25-35 хувиар өссөн байна. Гэсэн хэдий ч эдгээр газрууд одоо хүртэл үнэлэгдэж, үнэ нь өссөөр байх болно.

Дараа нь тариалахаар олж авсан газар тариалангийн талбай нь бүгд найрамдах улсын хэмжээнд гол замд ойрхон байдаг. Дээр дурдсан газар нутгуудаас ялгаатай нь тэдний өртөг харьцангуй өндөр байна, учир нь хэтийн төлөв аль хэдийн баригдсан байна.

Гэхдээ эрэлт харьцангуй бага байна. Түүний үргэлжлэх хугацаа зургаан сараас гурван жил ба түүнээс дээш байж болно. Газрыг өөр ангилалд шилжүүлэх зардлыг ихэвчлэн олж авах үеийн өртөгтэй харьцуулж үздэг. Зорилгоо өөрчлөх төлөвтэй хөдөө аж ахуйн 1 га газрын үнэ дунджаар 40 мянгаас 500 мянган еврогийн хооронд хэлбэлздэг.

Молдав улсын газар тариалангийн талбайн зах зээл нь бусад орны зах зээлээс үнэ хэд дахин доогуур байгаа хэдий ч дэд бүтэц, ложистикийн салбарт хөрөнгө оруулалт хийгдээгүйгээс хэт эмзэг байна.

Тариалангийн газрын үнэ нь зөвхөн анхаарах ёстой зүйл байж болохгүй. Эдгээр газрын чанар бас чухал. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн "орчин" бас чухал. Молдавын агрономчид тариалангийн газрын үнэ, чанар хоёрын гайхалтай хамаарлыг онцолж байна. Энэ нь бүс нутагтаа бараг хамгийн бага үнээр, хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийн хамгийн үржил шимтэй газруудын нэг юм.

Хэдийгээр газар нь сайн, хямд ч татаас нь хангалтгүй. Өнгөрсөн 20 гаруй жилийн хугацаанд олон зүйл уналтад орсон, дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалт хийгдээгүй тул тариалангийн талбай нээх замаар (газар худалдаж авах замаар) ажиллаж эхэлсэн хүмүүс бараг бүх зүйлийг эхнээс нь эхэлж байна. Барилгын материал, голдуу импортын материал үнэтэй, хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн хямд учраас борлуулалтаас өгөөж нь удаан байдаг.

Хөдөө аж ахуйд ажиллах хүчний хомсдол бий, учир нь бага цалин тосгоны иргэд ихэвчлэн хөдөө аж ахуй болон гадаадад илүү ашигтай ажил хайхад хүргэдэг.

Молдав дахь талбайн эрэлт бага байгаа нь хөдөө аж ахуйн бизнесийн ашиг багатай, мөн хөдөө аж ахуйн бизнес эрхлэхээр төлөвлөж буй хүмүүст зээлийн нөхцөл хүнд байгаатай холбоотой юм. Түүнчлэн түрээсийн үнэ өндөр, газрын үнэ хямдарч, худалдах, худалдах гэрээнд нотариатын хураамж, газрын бүртгэлд бүртгүүлэх зардлыг бууруулсан.

Бүс нутгуудын газрын үнийн түвшин нь хөрсний үржил шимээс үргэлж хамаардаггүй, харин Бүгд Найрамдах Молдав улсын эдийн засгийн хөгжлийн динамикаас хамаардаг. Зах зээл дээр дотоодын бүтээгдэхүүний эрэлт нэмэгдэж байгаа нөхцөлд л газрын үнийн өсөлт ажиглагдаж байна.

Мөн манай хөрөнгө оруулагчдад дор хаяж хэдэн жил бизнесээ амжилттай явуулах санхүүгийн эх үүсвэр байхгүй.

“Маклер” сонины мэдээлснээр, Кишинев хотын захын хороололд 1 га газар тариалангийн талбай байршлаасаа хамааран дунджаар 4000-7000 еврогийн үнэтэй байна. Бүс нутгуудад ийм талбайн үнэ га тутамд 10-15 мянган лей хооронд хэлбэлздэг. Молдав улсын нийт нутаг дэвсгэрийн 75 орчим хувийг хөдөө аж ахуйн газар эзэлдэг. Газар тариалангийн бүс нутгийн тооллого хараахан хийгдээгүй байна.

Паустова тосгонд хөдөө аж ахуйн газрын зах зээл хөгжөөгүй байна 2014 онд хоёр хэлцэл, 2015 онд 3, 2016 онд 16 худалдан авах, худалдах гүйлгээ бүртгэгдсэн.

Хүснэгт 3.2 - Паустова тосгонд газар тариалангийн газар худалдан авах, худалдах бүртгэлтэй гүйлгээ.

Эрэлт, нийлүүлэлт

Симферополь муж дахь хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн дүн шинжилгээг 2018 оны 4-р сарын 01-ний байдлаар хийсэн. Судалгаанд нийт 370 орчим га талбай бүхий 83 саналын мэдээллийг ашигласан.

Хөдөө аж ахуйн газар эзэмших саналын тоогоор Трудовское тосгон тэргүүлж байна - нийт саналын 28%, Перовское тосгон - 16%. Тиймээс зах зээлийг бий болгоход хамгийн их хувь нэмэр оруулсан нь Симферополь хотын хилтэй шууд зэргэлдээх хөдөөгийн суурин газрууд юм.

Хотын захиргаагаар нийлүүлэлтийн бүтэц, %

Симферополь мужид худалдахаар санал болгож буй хөдөө аж ахуйн газрын талбайн хэмжээ 0.4-36 га байна.

Газар тариалангийн талбайн хангамжийн бүтэц талбайгаар

Газар тариалангийн талбайн хангамжийн бүтэц, талбайгаар,%

Эх сурвалж: АФК-Аудит ХХК-ийн газрын зах зээлийн мониторинг

Газар тариалан, хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн боловсруулах нь бүс нутгийн эдийн засгийг хөгжүүлэх тэргүүлэх чиглэл юм. Хүнсний ногоо, жимс жимсгэнэ, усан үзмийн аж ахуй, мал аж ахуй, шувууны аж ахуй, эфирийн тос үйлдвэрлэх, боловсруулахад онцгой анхаарал хандуулдаг.

Симферополь мужийн энэ салбарт өрсөлдөхүйц давуу тал нь үржил шимтэй газар тариалангийн талбай бөгөөд энэ нь бүх төрлийн хөдөө аж ахуйн ургацыг тариалах, боловсруулах боломжийг олгодог; газарзүйн таатай байршил (бүгд найрамдах улсын төвтэй ойрхон, тээврийн хэрэгслийн солилцоо), хүн амын нягтрал өндөр (хөдөлмөрлөх боломж).

Үнийн шинжилгээ

Цуглуулсан саналын үнийн хүрээ нэлээд өргөн байна: хөдөө аж ахуйн газрыг худалдах дундаж зардал нь ойролцоогоор 93 рубль / м2 байна. м 11-ээс 276 рубль / кв хүртэл өөрчлөлттэй. м.

Нийлүүлэлтийн үнийн өсөлтөд Симферополь хотын ойролцоо зарагдах газрын байршил тодорхой нөлөөлсөн.

Симферополь мужийн хотуудын газрын зураг

Симферополь мужид газар тариалангийн талбайн хамгийн өндөр дундаж өртөг нь Урожайновский тосгонд ажиглагдаж байна - 156 рубль / м.кв. m Нийлүүлэлтийн үнийн хувьд хоёр, гуравдугаарт Перовское с/п (136 рубль/кв. м) болон Чистенское с/п (132 рубль / м.кв) байна.

Бүх гурван суурингийн газар нь Симферополь хотын дүүргийн нутаг дэвсгэртэй зэргэлдээ оршдог. Нэмж дурдахад, ирээдүйн Тавридагийн хурдны зам нь тэдний нутгаар дамждаг бөгөөд энэ нь талбайн өртөгт нөлөөлөх нь дамжиггүй. Энэ газар нь "барьж буй Таврида хурдны замын хажууд" байрладаг гэсэн тодотгол нь борлуулалтын зар сурталчилгааны текстэнд нэмэлт түлхэц болж байна.

Хөдөө аж ахуйн газар тариалангийн талбайн дундаж өртөг бага - 50 рубль / м2 түвшинд байна. м - Pozharsky s/p-д.

Газар тариалангийн газрын зах зээлийн тодорхой үнэ

Хотын захиргаанаас авсан хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн дундаж үнэ, руб./кв. м

Эх сурвалж: АФК-Аудит ХХК-ийн газрын зах зээлийн мониторинг

Үнийн хүчин зүйлүүд

Үнийн хүчин зүйлсийн жагсаалтыг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ, шинжээчдийн зөвлөмжид үндэслэн бүрдүүлдэг. Дүрмээр бол санал болгож буй үнэ эсвэл газрын эрэлтийн үнэд зардлын хэд хэдэн үндсэн хүчин зүйл нөлөөлдөг.

Төрийн зохицуулалт, эдийн засгийн ерөнхий байдал, микро эдийн засгийн байдал, бүс нутгийн нийгмийн байдал зэрэг хүчин зүйлүүдээс гадна физикийн бүлэг хүчин зүйлүүд өндөр нөлөө үзүүлдэг: талбайн хэлбэр, гадаргуугийн төрөл (хавтгай, толгод) , харилцаа холбоо, зам, хүрээлэн буй орчин байгаа эсэх.

Ерөнхийдөө газрын үнэд нөлөөлж буй үнийн үндсэн хүчин зүйлүүд нь:

• Гүйлгээний нөхцөл байдал (хэлэлцээрийн хүчин зүйл);
• Эрхийн төрөл, үүрэг хариуцлага байгаа эсэх;
• Санхүүгийн нөхцөл;
• Борлуулалтын нөхцөл;
• Борлуулалтын огноо / худалдах санал;
• Холбооны зам хүртэлх зай;
• Газрын талбайн хэмжээ;
• Хөрсний төрөл.

Чиг хандлага ба таамаглал

Бүгд Найрамдах Крым улсад хөдөө аж ахуйн хөгжлийн чиглэлээр тулгарч буй гол асуудлууд:

• Хойд Крымын сувгаар усан хангамжийн хараат байдал;
• зах зээлийн дэд бүтэц муу хөгжсөн, ялангуяа хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүнийг борлуулах, хадгалах систем;
• хөдөө аж ахуйн аж ахуйн нэгжийн үр ашиг бага;
• үйлдвэрлэлийн үндсэн хөрөнгийн биет болон ёс суртахууны элэгдэл;
• хөдөө аж ахуйн бүтээмж бага;
• Украины зах зээлийн алдагдал.

Крымын хөдөө аж ахуй өнөөдөр асар их нөөцтэй. Энэ хойг дахь хөрөнгө оруулагчдын сонирхол өнөөг хүртэл үргэлжилсээр байна: бүгд найрамдах улсад хөрөнгө оруулалтын гэрээнүүд байнга байгуулагдаж, шинэ төслүүд хэрэгжиж байна.

Дүгнэлт:

• Санал болгож буй хөдөө аж ахуйн талбайн тоогоор Симферополь мужийн газрын зах зээл нэлээд хөгжсөн. Үл хөдлөх хөрөнгийн энэ сегмент дэх газрыг худалдах саналын тоогоор тэргүүлэгч нь Трудовское тосгон юм - нийт саналын 28%, Перовское хөдөөгийн суурин - 16%.
• Газар зарах саналын гол хувь нь 2-3 га, 5-10 га талбайд төвлөрч байна.
• Хөдөө аж ахуйн газрыг худалдах дундаж зардал нь ойролцоогоор 92 рубль / м2 байна. м-ийн өөрчлөлт нь 11-276 рубль / кв. м.Урожайновский, Перовский, Чистенскийн хөдөөгийн суурин газруудад газар тариалангийн талбайн хамгийн өндөр дундаж үнэ цэнэ ажиглагдаж байна.
• Краснодар хязгаар, Бүгд Найрамдах Крымын хооронд шинэ тээврийн хурдны зам ашиглалтад орсны дараа тээврийн зардал буурч, үүний үр дүнд түүхий эдийн хүртээмж нэмэгдэх нь салбарын хөрөнгө оруулалтыг татах чадварыг нэмэгдүүлэх болно. газрын үнэ, хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн цаашдын хөгжилд.

Та манай оффисуудтай утсаар холбогдож үйлчилгээ захиалах эсвэл нэмэлт мэдээлэл авах боломжтой.