Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Рынок земли сельскохозяйственного назначения на современном этапе развития. Обучение риэлторов Обзор рынка земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии с данными Росреестра, площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2014 г. составила 1709,8 млн. га, из них земли сельскохозяйственного назначения занимали 386,5 млн. га (22,6%) (рисунок 1.1.1.). Общая площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения - 196,2 млн. га, что составляет 50,76% (рисунок 10).

Рис. 10.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В целом по Российской Федерации наблюдается ежегодное сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, с 2009 года уменьшение данного показателя составило 16,2 млн. га (таблица 1) .

В состав сельскохозяйственных угодий входят: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками, техническими и другими многолетними культурами). Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Предоставление их для несельскохозяйственных нужд допускается в особых случаях.

Структура сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации на 1 января 2014 г. отражена на рисунке 11.

Рис. 11.

Распределение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам Российской Федерации представлено в таблице 1, по субъектам Российской Федерации - в Приложении 1. Наибольшие площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения находятся в Приволжском (26,1%), Сибирском (25,3%), Южном (15,1%) и Центральном (15,0%) федеральных округах, что составляет 81,5% всей площади сельскохозяйственных угодий.

Таблица 1. Структура земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам Российской Федерации на 1 января 2014 г. (тыс. га)

Данные Росреестра о структуре и динамике площадей земель сельскохозяйственного назначения за последние годы представлены в таблице 2.

Таблица 2. Структура и динамика площадей земельсельскохозяйственного назначения, млн. га (по состоянию на 1 января соответствующего года)

В динамике площадей сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения за период с 2010 по 2014 год наблюдаются лишь незначительные колебания. По сравнению с 2012 годом общая площадь и структура сельскохозяйственных угодий не изменились.

Вместе с этим, как показывает анализ динамики площади земель сельскохозяйственного назначения за последние 5 лет, в период с 2010 по 2014 год произошло сокращение общей площади земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации на 13,5 млн. га. В период с 2010 по 2013 годы наблюдалось ежегодное уменьшение площади земель этой категории. Однако по данным Росреестра за 2013 год общая площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 0,4 млн. га по сравнению с предыдущим годом в связи с переводом в земли сельскохозяйственного назначения 1 022 тыс. га земель иных категорий, в том числе 930,1 тыс. га земель запаса. Основная площадь земель запаса включена в состав несельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения на территории Красноярского края (850,6 тыс. га).

Вместе с этим действующее законодательство в сфере земельных отношений не обеспечивает защиту земель сельскохозяйственного назначения, используемых для сельскохозяйственного производства, а также особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, фактически не защищенных от перевода в земли населенных пунктов для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, и перевода в земли промышленности и иного специального назначения для целей строительства объектов транспорта и связи.

В 2013 году из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий было переведено 692,8 тыс. га, в том числе :

553,9 тыс. га в земли лесного фонда вследствие мероприятий по передаче массивов, покрытых лесом, от сельскохозяйственных организаций в ведение лесхозов. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Республики Башкортостан (258,9 тыс. га), Красноярского края (92,8 тыс. га), Кировской (77,5 тыс. га) и Тамбовской (34,1 тыс. га) областей;

70,9 тыс. га в земли населенных пунктов. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Челябинской (7,9 тыс. га), Иркутской (6,6 тыс. га), Калининградской (5,9 тыс. га), Московской (5,7 тыс. га), областей, Красноярского края (5,0 тыс. га);

37,8 тыс. га в земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (7 тыс. га), Кемеровской области (3,2 тыс. га), Забайкальского края (2,7 тыс. га), Республики Тыва (2,6 тыс. га);

29,8 тыс. га в земли особо охраняемых природных территорий. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Республики Башкортостан (25,8 тыс. га).

По данным Росреестра за 2013 год для государственных и общественных нужд для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, из земель сельскохозяйственного назначения было переведено 144,9 тыс. га, из них сельскохозяйственных угодий - 107,7 тыс. га.

По данным, предоставленным субъектами Российской Федерации, в 2013 году органами власти субъектов для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, было переведено 140,28 тыс. га, в том числе 135,18 тыс. га сельскохозяйственных угодий. В частности, под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения было отведено 73,26 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, для расширения и строительства населенных пунктов - 14,06 тыс. га, предприятиям, организациям и учреждениям природоохранного назначения - 26,11 тыс. га, лесохозяйственным предприятиям и учреждениям - 21,06 тыс. га, для других целей - 5,79 тыс. га (рисунок 12).

Рис. 12.

В течение 2013 года в составе земель сельскохозяйственного назначения продолжал формироваться фонд перераспределения земель, включающий земельные участки, не предоставленные заинтересованным лицам для сельскохозяйственного производства, но предназначенные для нужд сельского хозяйства, для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Основанием включения земельных участков в фонд перераспределения являлись соответствующие решения исполнительных органов власти в случае добровольного отказа от земельных участков, а также в случае смерти правообладателя при отсутствии наследников Значительные площади земель включены в фонд перераспределения в результате ликвидации сельскохозяйственных организаций.

По данным Росреестра, за 2013 год общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, включенных в состав земель фонда перераспределения, увеличилась на 105,2 тыс. га и к 1 января 2014 г. составила 45,8 млн. га. При этом площадь сельскохозяйственных угодий в составе фонда перераспределения уменьшилась на 171,4 тыс. га и составила 11,6 млн. га.

В 2013 году отмечалось сокращение пахотных земель на 43,5 тыс. га в составе земель фонда перераспределения вследствие их предоставления для сельскохозяйственного использования. Значительные площади пашни были вовлечены в сельскохозяйственный оборот на территории Республики Калмыкия (22,5 тыс. га), Амурской области (21,9 тыс. га), Красноярского края (15,6 тыс. га), Пензенской (9,1 тыс. га), Свердловской (8,7 тыс. га), Саратовской (8,1 тыс. га) областей, Приморского края (7,6 тыс. га), Рязанской, Воронежской, Оренбургской и Челябинской областей (более 6,0 тыс. га в каждом субъекте).

По данным Росреестра по состоянию на 1 января 2014 г. значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась: в государственной и муниципальной собственности - 258,32 млн. га, или 66,8% земель категории; в собственности граждан - 112,97 млн. га (29,3% земель категории); в собственности юридических лиц - 15,18 млн. га (3,9%).

Из всех земель Российской Федерации, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2014 г. приходилось 96,5% (128,2 млн. га), из них 71,9% (92,2 млн. га) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю. По сравнению с предыдущим годом произошло сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, на 189,6 тыс. га.

Отличительной особенностью земли, если рассматривать ее в качестве экономического ресурса, является ограниченность данного товара. Главной особенностью и основным отличием земли от труда и капитала, которые относятся к мобильным факторам производства, является неподвижность данного ресурса, поэтому в производстве данный ресурс квалифицируется как специфический фактор.

Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, следует учитывать ряд принципиальных особенностей. В первую очередь, нужно учитывать, что несмотря на изменение ценовой политики на рынке земли, общее предложение о продаже земельных участков постоянно, и не привязано к увеличению или уменьшению стоимости сельхозугодий. RuGBC - российский совет по экологическому строительству .

Ключевыми факторами, из которых формируется стоимость того или иного земельного участка, являются технологические особенности надела (состав и плодородность грунта напрямую влияют на то, какие сельхоз культуры можно выращивать на данном участке земли), а также географическое расположение надела, от которого напрямую зависят климат, расположение розы ветров, среднестатистическое количество осадков в данном регионе и т.д. Благоприятное географическое местоположение (от которого и зависят все вышеперечисленные природные факторы), и технологические особенности грунта, как раз и формируют определённое качество земельного участка, и определяют пригодность земли к ведению на ней сельхоз производства, либо невозможность организации на ней прибыльного хозяйства. В этом и заключается ограниченность данного товара на рынке земли, и именно поэтому стоимость земельных участков сельхоз назначения остаётся стабильно высокой. Как правило, количество площадей, которые подходят для сельхоз производства, ограниченно в каждом регионе. К слову, при вложении значительного объёма труда и высоком инвестировании, количество площадей, которые в итоге можно будет использовать для сельхоз производства, может быть значительно увеличено.

Земля для России является не только экономическим или производственным фактором, но и социально-политическим, при чем последнее значение является наиболее важным. Рынок земли сельхоз назначения, на текущий момент, несмотря на всё возрастающее внимание со стороны государства, и регулярное повышение объёма дотаций отрасли, является достаточно плохо организованной и непрозрачной отраслью. Осложняется ситуация ещё и тем, что точное количество площадей, которые подходят или могут быть, в перспективе, переведены в категорию пригодных для сельхоз производства, неизвестно. Но несмотря на все эти трудности, данный сегмент рынка земли активно развивается. Об этом можно судить по всё возрастающему интересу к землям сельхоз назначения и о постоянном увеличении объёма продаж таких участков.

С каждым годом все возрастают площади земель, которые отводятся и используются для ведения сельского хозяйства. И это вполне закономерно, ведь учитывая плодородность и прекрасно подходящий для выращивания сельхоз культур климат, в большинстве регионов Российской федерации, ведение сельского хозяйства является очень выгодным производством. Благодаря появлению все новых производителей и энтузиастов, желающих инвестировать в сельское хозяйство, и тем самым улучшить благосостояние отрасли, российский рынок земли сельхоз назначения активно развивается. Ежегодно в России, исходя из данных кадастровых служб, проводятся десятки тысяч сделок купли-продажи земли, и заметна тенденция к увеличению количества соглашений, которые приходятся именно на ту часть рынка земли, которая относится к землям сельхоз назначения.

Но несмотря на заметное оздоровление сельхоз отрасли, есть здесь и значительные проблемы, требующие скорейшего решения. И в основном они связанны со сложившейся политической ситуацией. Так за первые полгода в рынок земли было инвестировано всего 3 миллиарда долларов, что стало худшим показателем в данной отрасли за последние 10 лет.

Огромную роль в этом сыграла нестабильность национальной валюты, а нестабильность на валютном рынке страны, неизбежно вносит значительные коррективы и на общее количество операций на земельном рынке. Значительный рост стоимости валюты, возникший в начале года, сказался и на повышении стоимости земельных участков, что в свою очередь снизило количество покупателей, желающих приобрести, либо же взять в аренду земли сельхоз назначения по значительно возросшим ценам. Результатом скачков рубля и огромного снижения количества сделок на рынке земли, стало сокращение общих объёмов продаж вдвое, в сравнении с аналогичным периодом в 2014 году. Это привело к значительному спаду в области инвестирования в земельные ресурсы. По причине столь нестабильной экономической ситуации, многие ранее заключенные договоренности даже были расторгнуты.

Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, становится очевидным, что сделки по продаже или приобретению земельных участков составляют около 40% от всех сделок с землей, заключенных на территории Российской федерации. На втором месте, после перехода участков в полную собственность путем приобретения, идет наследование земли. Данный показатель составляет около 30% от общего количества. Остальные же типы сделок на земельном рынке (переход земли в паевую собственность, долгосрочная, краткосрочная аренда и т.д.), составляющие остальные 30% от общего объёма всех операций с землей, это разнообразные мелкие сделки (по сумме площадей), которые в размерах страны, практически, не имеют особого значения и не способны повлиять на состояние рынка земли в целом. На сегодняшний день, из-за непростой ситуации на внешнеполитической арене, количество иностранных инвесторов, желающих вложить средства в развитие земель сельхоз назначения в долгосрочной перспективе, значительно снизилось. Цветочный бизнес: выращивание цветов в теплицах

Анализируя рынок земли, по состоянию на май 2016 года, очевидно, что инвестиционная привлекательность земли, подходящей для ведения сельского хозяйства, увеличилась в некоторых регионах до 35% (в среднем около 25 процентов). На Российском рынке земли заметна положительная динамика, в первую очередь благодаря повышенному вниманию государства к данной отрасли. По мнению экспертов, нынешний рост притока инвестиций - это первый шаг к тому, что после 2020 года Россия станет практически независима к импорту продуктов питания, а так же поднимет экспорт агрокультур более, чем на 50 процентов.

По состоянию на 2015 - 2016 годы, общая площадь земельных участков составляет 168 миллионов гектар - это огромная территория. С учетом того, что во многих регионах России эти земли используются в сельхоз производстве до 70%, общая прибыль от ведения сельского хозяйства, на государственном уровне должна составлять баснословную сумму. Но к сожалению, это не так, и в некоторых европейских странах, прибыльность одного гектара земли сельхоз назначения, превышает российские показатели до 7 раз. В первую очередь это вызвано тем, что сельскохозяйственная деятельность, на большинстве отечественных предприятий, осуществляется с использованием материально и технически устаревшей производственной базы, недостаточном количестве высококлассных специалистов, и неправильном построении принципов ведения сельского хозяйства в качестве сырьевой базы.
Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения. По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения. Так в южных регионах, средняя стоимость на земли сельхоз назначения, возросла до 23% в сравнении с 2013 годом, а земельные участки, расположенные в центральных регионах, подорожали, в среднем, на 10%. Кроме того, существует проблема устаревшего подхода к обработке земли - отрасли необходимо преобразование и совершенствование.

Первоочередными задачами являются замена материального и технического обеспечения, а также переход от производства исключительно сырья, до полной его переработки в конечный продукт, который будет интересен обширному кругу потребителей. Также необходимо введение единой государственной программы поддержки сельхозпроизводителей, по которой отрасль сможет поэтапно развиваться, следуя определенной в программе концепции развития.

Как следует из вышесказанного, регулярный мониторинг российского рынка земельных участков сельхоз назначения, является неотъемлемой составляющей успешного развития отрасли. Именно благодаря тщательному мониторингу рынка земли и анализу полученных показателей, становится возможным отслеживать динамику развития данной отрасли в целом. Проведение данной работы ясно показывает огромный потенциал российского рынка земли и его радужные перспективы. Но выход данной отрасли на должный уровень, невозможен без принятия эффективных федеральных и общегосударственных программ развития, отсутствие которых и является причиной спада инвестирования, снижения общего количества сделок на рынке земли и значительного спада полученной прибыли от реализации, или сдачи в аренду земельных участков.

РАССКАЖИТЕ О НАС  

ГК «Гео Девелопмент» основана в 2005 году и является ведущим брокером Московского рынка земельных активов и девелопером. Компания оказывает услуги по реализации земельных участков, девелопменту, консалтингу, аналитике и оценке.

Департамент Жилищного Строительства обладает эксклюзивными предложениями и правами на реализацию строительных проектов на территории Москвы и области. Благодаря высочайшей осведомленности о рынке и компетенции, департамент заслужил доверие ведущих девелоперов России.

«Гео Девелопмент» — ведущий брокер на рынке индустриальной недвижимости.

Купить землю в Подмосковье (от 1 га)

Задаваясь вопросом, куда вложить деньги, стоит присмотреться к земельным участкам в Московской области. Это уникальное по своей красоте место, отличающееся большим количеством лесов. Продажа земли сельскохозяйственного назначения в Москве и Московской области, промышленные земли, промышленные земли продажа, Промышленные земли в настоящее время пользуется повышенным спросом.

Высокий спрос на землю в Подмосковье, особенно в настоящее время вполне понятен.

Как будете увеличивать банк?

Московская область.

Площадь – 44 379 кв. км, население (на 1 января 2013 г.) – 7,05 млн человек. ВРП (2011 г.) – 2,24 трлн руб. рост ВРП (2011 г.) – 8,1%. Индекс промышленного производства (2012 г.) – 109,4%.

Среднемесячная начисленная заработная плата (январь – ноябрь 2012 г.) – 32 938 руб.

Земли сельскохозяйственного назначения московской области обзор рынка

На сегодняшний день загородная недвижимость по праву считается одним из самых интересных и привлекательных для частных инвесторов сегментов рынка. За считанные годы этот принципиально новый для россиян рынок полностью сложился.

Иными словами, стали четко понятны принципы формирования цены, структура спроса, география предложения.

В течение последнего года рынок загородной недвижимости находился в процессе активного развития.

Рынок земли сельскохозяйственного назначения

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена.

На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом, объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости. Предложение в значительной степени превышает спрос.

Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс.

Период с 2005 по 2008 год были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в 2012 году- на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет.

Анализ рынка земельных участков сельхозназначения Рязанского региона

Современную ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, отличает ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения, который характеризуются, прежде всего, наличием максимально разнообразного количества объектов и отсутствием должного спроса на данный тип участков. В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозназначения представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 Га, а также небольшие земельные участки до 10 Га для организации небольших подсобных хозяйств.

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га.

Предлагаются к продаже и аренде как земельные участки, находящиеся в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, а также подготавливаются инвестиционные площадки для развития сельского хозяйства.

Прежде чем купить землю сельхоз назначения, нужно разобраться, что они собой представляют, в чем заключаются их особенности.

Самая важная и основная характеристика — они должны находиться вне территории населенного пункта (города, деревни, поселка и т.д.).

Где проходит граница, можно увидеть в генеральном плане территории.

Внутри будут земли населенных пунктов, а вовне — земли сельхозназначения.

Самостоятельный сегмент земельного рынка составляют земли сельскохозяйственного назначения. Их приобретают либо для использования по прямому назначению, либо для размещения объектов недвижимости, задействованных в сельскохозяйственном процессе

Стоимость 1 га земли на сегодня (в зависимости от местоположения, бонитета почв, площади, формы, уклона, близости к водоемам) в среднем составляет 1100-2000 евро. Но разброс цен велик - от 800 до 5000 евро за 1 га. За последние три года цена росла на 25-35% в год. И, несмотря на это, данные земли даже сейчас недооценены и рост цен на них сохранится.

Сельскохозяйственные земли, приобретаемые для обработки последующей в основном поблизости к главным дорогам по всей Республике. Их стоимость в отличие от вышеуказанных земель на порядок выше, так как в нее уже заложена перспектива

Однако относительно невысокий спрос. Продолжительность ее может составить от полугода до трех лет и более. А затраты на перевод земли в другую категорию часто сопоставимы со стоимостью участка на момент приобретения. В среднем стоимость 1 га сельхозземель с перспективой изменения назначения составляет от 40 тыс. до 500 тыс. евро.

Рынок сельскохозяйственных участков Республики Молдова слишком уязвим, в отсутствие инвестиций в инфраструктуру, логистику при том, что цены по сравнению с рынками других стран в несколько раз ниже.

Цена пахотных земель не может быть единственным элементом, который следует учитывать. Имеет значение и качество этих земель. Также имеет значение и «окружающая среда» рынка недвижимости. Агрономы Молдовы подчеркивают замечательное соотношение между ценой и качеством пашни. Здесь практически самые низкие цены в регионе и одна из самых плодородных земель для сельскохозяйственного производства.

Несмотря на то, что земля хороша и дешева, дотаций не хватает. За последние 20 лет многое пришло в негодность, нет инвестиций в инфраструктуру, поэтому люди, начинающие работать, открывая фермы (приобретя землю), практически начинают с нуля. Строительные материалы, в основном импортируемые, дорогие, а возврат денег от продажи сельскохозяйственной продукции идет медленно, так как она дешевая.

В сельском хозяйстве не хватает рабочей силы, так как низкая заработная плата вынуждает жителей села искать более прибыльную работу, чаще всего в сельском хозяйстве и за рубежом.

Низкий спрос на участки Молдовы обусловлен низкой прибыльностью аграрного бизнеса, а также сложными кредитными условиями для тех, кто намерен заняться аграрным бизнесом. К тому же, аренда стоит дорого, присутствует заниженные цены на землю в договорах купли-продажи для снижения нотариальной пошлины и расходов на регистрацию в Земельном кадастре.

Уровень цен земельных участков по районам не всегда зависит от плодородности почв, а от динамики экономического развития Республики Молдова в том числе. Рост цен на землю может наблюдаться только на фоне повышения спроса на местную продукцию на рынках.

А у наших инвесторов не хватает финансовых средств, чтобы успешно вести бизнес в течение хотя бы нескольких лет.

По информации газеты «Маклер», 1 гектар земли сельскохозяйственного назначения в пригороде Кишинева стоит в среднем от 4000 до 7000 евро в зависимости от места расположения. В районах цена на такие участки составляет от 10 до 15 тысяч лей за гектар. Сельскохозяйственные земли составляют примерно 75% от всей площади Республики Молдова. Перепись сельскохозяйственных участков пока не проводилась.

В селеПаустова, рынок земель сельскохозяйственного назначения не развитВ 2014 году было зарегистрировано две сделки, в 2015- 3, и в 2016 - 16 сделки по купли - продажи.

Таблица 3.2 - Зарегистрированные сделки по купли - продажи земель сельскохозяйственного назначения в селе Паустова

Предложение и спрос

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района производился по состоянию на 01.04.2018 года. В исследовании использована информация из 83 предложений суммарной площадью около 370 га.

По количеству предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения (СХН) лидируют Трудовское с/п — 28% от общего числа предложений, далее следует Перовское с/п — 16%. Таким образом, наибольший вклад в формирование рынка вносят сельские поселения, прилегающие непосредственно к границам города Симферополь.

Структура предложения в разрезе муниципальных образований, %

Диапазон площадей предлагаемых к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Симферопольского района составляет 0,4-36 га.

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе площадей

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе площадей,%

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Сельское хозяйство и переработка сельскохозяйственной продукции является приоритетным направлением развития экономики района. Особый упор делается на производство и переработку овощей, плодоводство, виноградарство, животноводство, птицеводство, эфиромасличное производство.

Безусловными конкурентными преимуществами Симферопольского района в этой отрасли являются плодородные сельскохозяйственные угодья, позволяющие выращивать и перерабатывать весь спектр сельскохозяйственных культур; выгодное географическое положение (близость к республиканскому центру, наличие транспортных развязок), высокая плотность населения (наличие рабочей силы).

Ценовой анализ

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя удельная стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет в районе 93 руб./кв. м при диапазоне изменения от 11 до 276 руб./кв. м.

На рост цены предложения явным образом влияет нахождение предлагаемого к продаже земельного участка рядом с г. Симферополь.

Карта муниципальных образований Симферопольского района

Самая высокая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района наблюдается в Урожайновском с/п — 156 руб./кв. м. На втором и третьем месте по цене предложения — Перовское с/п (136 руб./кв. м) и Чистенское с/п (132 руб./кв. м).

Земли всех трех поселений прилегают к территории городского округа Симферополь. Кроме того, именно через их земли пролегает будущая трасса Таврида, что несомненно влияет на стоимость участков. Уточнение, что участок расположен «рядом со строящейся трассой Таврида» встречается в тексте многих объявлений о продаже как дополнительный мотивирующий фактор.

Низкая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения — на уровне 50 руб./кв. м — в Пожарском с/п.

Удельная рыночная стоимость земельных участков СХН

Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе МО, руб./кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Ценообразующие факторы

Перечень ценообразующих факторов формируется на основании анализа рынка недвижимости и рекомендаций экспертов. Как правило, на величину цены предложения или цены спроса на земельные участки, влияют несколько основных факторов стоимости.

Помимо факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и социального положения региона, высокое влияние оказывает группа физических факторов: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельных участков, относятся:

• Обстоятельства совершения сделки (фактор торга);
• Вид права и наличие обременений;
• Финансовые условия;
• Условия продажи;
• Дата продажи / предложения к продаже;
• Расстояние до дороги федерального значения;
• Площадь земельных участков;
• Тип почв.

Тенденции и прогнозы

Основные проблемы, с которыми сталкивается Республика Крым в области развития сельского хозяйства:

• зависимость от поставок воды по Северо-Крымскому каналу;
• слабо развитая рыночная инфраструктура, в частности, система сбыта и хранения сельхозпродукции;
• низкая эффективность сельскохозяйственных предприятий;
• физический и моральный износ основных производственных фондов;
• низкая продуктивность сельскохозяйственного производства;
• потеря украинского рынка.

У сельского хозяйства Крыма на сегодняшний день наблюдается огромный потенциал. Интерес инвесторов к полуострову не утихает и по сей день: в республике постоянно подписываются инвестиционные соглашения и запускаются новые проекты.

Выводы:

• По количеству предлагаемых участков сельскохозяйственного назначения рынок земельных участков Симферопольского района достаточно развит. По количеству предложений к продаже земельных участков данного сегмента недвижимости лидируют Трудовское с/п — 28% от общего числа предложений и Перовское с/п — 16%.
• Основная доля предложений продажи земельных участков сосредоточена в диапазоне площадей размером от 2 до 3 га и от 5 до 10 га.
• Средняя удельная стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет в районе 92 руб./кв. м при диапазоне изменения от 11 до 276 руб/кв. м. Самая высокая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения наблюдается на территории Урожайновского, Перовского и Чистенского сельских поселений.
• Снижение транспортных издержек после введения в эксплуатацию новых транспортных магистралей между Краснодарским краем и Республикой Крым и, как следствие, увеличение доступности сырья, увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам.