Апрель… Самое время подготовиться к летнему отдыху, позаботиться о том, где будут дышать свежим воздухом, плескаться в реке и пить парное молоко наши дети, где неплохо бы отвлечься от городских будней и нам. В агентствах недвижимости все чаще раздаются звонки от семей, желающих найти недорогой симпатичный домик для летнего отдыха или даже для постоянного проживания.

«Раньше частный сектор был обижен, - говорит Галина Владимировна Буюклинская, руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти». - Люди не хотели уезжать из городских квартир. Сейчас больше внимания обращают на дома. По разным причинам: не желают зависеть от соседей, хотят сэкономить. С одной стороны, свой дом требует вложений. С другой, - на него потратиться нужно один раз, а поддержание жилого состояния обходится не так дорого. Хозяева практически платят только за газ и за свет. В доме площадью 100 кв.м. на это уходит 1,5 - 2 тысячи рублей (для сравнения: коммунальные платежи за двухкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. составляют от 3 до 5 и более тысяч). Плюс владельцы загородного дома дышат свежим воздухом и имеют возможность вырастить овощи и фрукты к столу.
Именно поэтому рынок загородной недвижимости не чувствует особого спада.
«Спрос упал только на дорогую загородную недвижимость, - отмечает Ирина Сергеева, менеджер по продажам АН «Монолит». - Дома же стоимостью до 1 млн. рублей по-прежнему пользуются спросом».
Решить вопрос с покупкой загородного дома помогут простые, но полезные советы от нижегородских риэлторов.

1. Четко понять, что хотим купить

Ирина Сергеева, менеджер по продажам АН «Монолит», по опыту знает, что нижегородцы обычно ищут один из двух вариантов:
- дом для постоянного проживания (альтернатива городской квартиры);
- дачу для проведения выходных и отпуска.
Сейчас не лучшее время для покупки загородной недвижимости как второго дома или в качестве вложения инвестиций

2. Определиться с суммой: сколько можем потратить

«Надо дать себе отчет в том, что домов за 300 тысяч рублей в 30 км от города не бывает, - предостерегает Ирина Сергеева. - Разве что в садоводческом товариществе. Там и за 150 можно найти». Светлана Тиунова, агент АН «Модус» дополняет: «Если вблизи Нижнего Новгорода продают очень дешевый дом, значит, с ним что-то не так. За 80-100 тысяч хороший дом купить нельзя. Либо он стоит на трассе, а это шум, копоть на окнах и на растениях, риск въезда в стены грузовика. Либо дом находится далеко, в Шахунье, например. Хотя Шахунья - неплохое место для отдыха и проживания. Там большие обжитые поселки, красиво, чисто. Правда, нет газа, но можно поставить электрокотел. Недавно там купили однокомнатную квартиру с лоджией на два окна в двухэтажном доме 80-х годов постройки всего за 110 тысяч рублей».
По цене до 300 тысяч рублей продают либо маленький, типично дачный (холодный) дом, либо дом без коммуникаций (и в перспективе тоже), либо дом, которому нужен капитальный ремонт. При этом, скорее всего, в деревне плохие дороги, нет магазина, и автолавка приезжает не всегда, до места неудобно добираться (электричкой, потом автобусом, потом 3 км пешком), а из 50 домов зимуют максимум 7.
Если имеем 300-500 тысяч рублей, можно купить очень приличный дом, который можно использовать как дачу, привезти туда детей на лето. «Но расположен он будет не менее чем в 100 км от Нижнего. И учтите, что за 300 тысяч вы получите дом без газа, с печным или паровым отоплением», - замечает Ирина Сергеева. «Да, за 300 тысяч в 70-100 км от Нижнего Новгорода можно купить хороший дом, подтверждает Светлана Тиунова. - Но не в большом селе и не в райцентре. В Гагинском районе, например, хороший коттедж с мебелью продают за 350 тысяч, но ехать придется 230 км в одну сторону. За дом в большом селе придется выложить больше, поскольку там есть медпункт, магазин, дороги, необходимые коммуникации».
За 500-800 тысяч можно приобрести дом в 30-60 км от Нижнего, но не в Богородском направлении, там место перспективное и трасса хорошая, а потому цены выше. Сегодня повысился спрос на Борское направление. Это одно из экологически чистых, живописных, интересных мест, и мало кого пугает, что добраться до Бора можно по единственному загруженному мосту. Те, кто там живут, уже определились: в какой день и час нужно выехать, чтобы приехать в город с минимальными потерями времени.
За 800-1000 тысяч можно купить дачный дом (не для постоянного проживания) в пределах 20-30 км от Нижнего Новгорода.
Дом постоянного проживания не далее 30 км от города обойдется примерно в 4 миллиона. Это может быть и деревянный дом (10-30-летний) со всеми удобствами, и кирпичный дом площадью 50-80 кв.м. в Арзамасском, Кстовском, Богородском направлениях.

3. Потратить время на телефонное общение с продавцами

«Учтите, что больше трех домов в день вряд ли осмотрите, - предостерегает Светлана Тиунова, - поэтому потратьте время на телефонные переговоры. Прежде чем ехать, выспросите владельцев обо всем до последней детали. Иначе отправитесь за 150 км, потратите время и деньги на бензин, чтобы увидеть развалюшку с двухметровыми потолками, без туалета и с разрушенной печкой».

О чем стоит спросить еще до поездки:
- есть ли вода в деревне;
- есть ли колодец (бывает, говорят, что есть, но у соседей во дворе);
- пускают ли соседи на колодец (могут и не пустить, придется идти к общему колодцу);
- где второй колодец (а он метрах в 500-х от дома);
- насколько близко расположена речка;
- бурят ли скважины (если нет колодцев);
- есть ли бригада, которая это сделает, и сколько возьмет за работу;
- есть ли магазин, как часто ездит автолавка;
- где можно купить дрова и почем;
- состояние печки;
- какие дороги (чистят ли их зимой);
- чем живут зимой.

4. Осмотреть дом со специалистом

«Иногда, купив хороший с виду дом, новые хозяева узнают, что многие существенные дефекты были просто завуалированы косметическим ремонтом, - говорит Галина Буюклинская. - Продавец о недостатках, скорее всего, не скажет, а их в доме больше, чем в квартире. Поэтому лучше обращаться в агентство или к специалистам, которые знают, что можно скрываться за красивой штукатуркой».

В частных домах нужно обращать внимание на технические характеристики.

Фундамент, на котором стоит дом.
Если дом старый, выясните, делался ли капитальный ремонт фундамента, укреплялся ли он. Иногда фундамент, изначально заложенный под одноэтажный дом, держит на себе дополнительную нагрузку - второй или мансардный этаж. Если дом новый, уточните, делался ли расчет под возможные перепланировки и достройки этажей.

Коммуникации.
Проверьте, есть ли центральное отопление, канализация, водоснабжение. Если они существуют - хорошо, но это не обязательное условие. Иногда преимуществом может быть собственная скважина, если она правильно установлена и выходит на водяную жилу. Анализ воды может показать, что она лучше, чем из водопровода. Правда, контроль за состоянием скважины требует времени и некоторых усилий.

Состояние стен и крыши.
Посмотрите, есть ли трещины. Если обнаружились - чаще всего это результат проблем с фундаментом. Обратите внимание на состояние крыши, межэтажных перекрытий: как сделана, из каких досок, есть ли изоляционный материал, чтобы не протекала. Использовались современные материалы или старый рубероид.

Возможность подключения света и газа.
Особенно это касается недостроенных объектов. В некоторых районах области и даже в Нижнем (например, в Сормовском районе) есть проблема с электрическими мощностями. Можно столкнуться с тем, что к электричеству подключиться нельзя. «Поэтому, прежде чем покупать дом, стоит уточнить в энергосетях, например, хватит ли мощностей для подключения дома к электричеству. В Володарском районе был случай, когда даже столб у дома стоял, а подключиться не разрешили: для этого нужно было строить новую трансформаторную подстанцию», - добавляет Светлана Тиунова.
Если газ не заведен в дом и проходит по улице или рядом, обязательно выясните, в чем ведении находится ветка газопровода. Они бывают государственные или частные (когда соседи складываются). Если ветка частная, стоит уточнить у продавца, разрешат ли владельцы подключиться к ней.

Состояние электропроводки, АГВ.
Порой хозяева частных домов самостоятельно делают разводку электричества. В этом случае надо убедиться, что электропроводка согласована со специальными службами.

Уровень грунтовых вод.
«Насколько близко подходят грунтовые воды, нужно узнать не у продавца, а у соседей, - замечает Ирина Сергеева. - Иначе забудьте о припасах в подполе. Конечно, и с высокими грунтовыми водами можно жить: поставить насос, переделать фундамент, но в любом случае эту информацию лучше получить до покупки дома».

5. Уточнить планы города на ваш дом

«Когда покупаете дом в городе, поинтересуйтесь, не планируется ли строительство в этом районе. Иначе потратитесь, а через 5 лет столкнетесь с тем, что частные владения начнут сносить», - советует Галина Буюклинская.

6. Внимательно изучить документы

Лидия Щербакова, агент АН «Модус», напоминает: «Внешне дом, может, и хорош, а в справке БТИ указано, что он имеет 50% износа и построен в 1930-м году. В этом случае стоит задуматься.
Кроме того, нужно проверить по документам собственников, нет ли среди них несовершеннолетних, временно отсутствующих лиц, т.е. находящихся в армии, местах лишения свободы, в специнтернате и т.д.

7. Оценить, сколько стоит дом

Агентство недвижимости может (и, скорее всего, будет) предлагать свою оценку недвижимости. Но для уверенности в том, что эта цена справедлива, можно обратиться за документом об оценке квартиры к независимому оценщику (стоит это от 3000 до 6000 рублей).

8. Торговаться, как на восточном базаре

«Сейчас рынок работает на покупателя, - констатирует Ирина Сергеева. - Цены упали на 20-30%. Если продавец просит миллион, а у покупателя есть только 800 тысяч, то 99% за то, что продавец согласится на уступку».
Величина скидки зависит от нескольких условий:
- технического состояния дома (уступка может достигать 100-300 тысяч).
- житейской ситуации (в том числе, если дом строится в кредит). Тут могут скинуть и 500 тысяч, и нескольких миллионов, когда речь идет о коттедже.
Лидия Щербакова делится опытом: «Когда осмотрели стены, крышу, фундамент, пора начинать торг. Не надо обижать владельцев придирками, можно настоять на своем красиво: «Какой хороший хозяин, и это сделал, и это, молодец! Вот если бы еще и это было… Да-а-а, на это нужны деньги… Сделать-то можно, но деньги нужны…»

9. Взвесить свои возможности

Нужно учесть, что домик в деревне требует постоянного ухода и ремонта, а, следовательно, капитальных вложений. Поэтому в придачу к дому нужен либо мужчина, который умеет все делать сам, либо свободные средства.

Елена Шевцова
Благодарим за помощь в подготовке материала Галину Буюклинскую, руководителя отдела продаж АН «Виват-риэлти», Ирину Сергееву, менеджера по продажам АН «Монолит», Светлану Тиунову и Лидию Щербакову, агентов АН «Модус».

Покупка дома - всегда радостное событие. Главное в этом деле - не обращать первостепенного внимания на внешний вид строения и разобраться во всех тонкостях, чтобы потом не жалеть о дорогостоящей покупке. На что обратить внимание при покупке дома? Какие секреты существуют и обязательно ли привлекать специалиста для оценки состояния приобретаемого имущества?

На что нужно обратить внимание в первую очередь?

Когда только человек решил купить отдельно стоящее жилье, у него сразу же появляется масса вопросов. И тут совершенно не важно, какая сделка будет совершаться: приобретение каменного строения или покупка деревянного дома. На что обратить внимание нужно в первую очередь?

Эксперты сначала рекомендуют определиться с целью, для которой будет приобретаться данное имущество. Это может быть обычный дачный домик, в котором хозяева будут проводить только несколько дней в неделю летом, а может быть и дом, в котором семья будет проживать постоянно. Естественно, требования к этим зданиям сильно разнятся.

Если покупатель ищет дом для жилья, тогда очень важен район расположения здания. Стоит учитывать расстояние от города до дома, наличие инфраструктуры, газификация. К слову, наличие или отсутствие этих нюансов сказывается на стоимости имущества.

А если совершается покупка загородного дома? На что обратить внимание в этом случае?

Хорошо, если строение располагается где-нибудь рядом с лесом и водоемом. Тогда будущим хозяевам гарантирован свежий воздух и всегда чистая вода.

Мелочи, которые стоит учитывать

Когда приобретается новое жилье, покупатели сразу же предполагают проведение небольшого косметического ремонта "под себя". Но на этом пункте можно неплохо сэкономить. Для этого нужно обратить внимание при покупке частного дома на качество крыши и перекрытий из дерева. Ведь замена досок или черепицы значительно опустошат кошельки будущих хозяев.

Не рекомендуется покупать недвижимость, которая располагается в непосредственной близости с промышленными объектами или вредными производствами. Выбросы вредны для здоровья. Их наличие можно не заметить в ветреную погоду, но когда на улице штиль, в доме находиться будет просто невозможно.

Также настоятельно рекомендуется перед покупкой пообщаться с соседями. Они расскажут плюсы и минусы жизни в данной местности, а также, возможно, расскажут какие-нибудь факты о приобретаемом имуществе, которые хочет скрыть продавец.

Проверка дома собственными силами

Многие покупатели при приобретении частного дома смотрят на дизайн строения, архитектуру, расположение и другие не столь важные факторы. Это самая главная ошибка, которая совершается будущими владельцами. А если совершается покупка недостроенного дома? На что обратить внимание в таком случае?

На самом деле проверка достроенного и недостроенного здания отличается не существенно. Важно обращать внимание на техническую сторону строения и состояние его коммуникаций. Нужно смотреть:

• легко и бесшумно ли открываются окна и двери в доме;
• в хорошем ли состоянии находится проводка, система отопления и водоснабжения;
• если в доме установлен котел, то можно попросить у продавца документ, в котором стоят отметки о проведении технического обслуживания;
• насколько ровные стены и пол, а также, не издает ли покрытие скрипов;
• канализацию. Если канализация не центральная, а у дома имеется лишь выгребная яма, то ее стены обязательно должны быть выложены кирпичом.

Привлечение для проверки специалиста

После того как будущий владелец дома самостоятельно оценил состояние строения и заинтересовался покупкой, самое время прибегнуть к помощи специалиста. Он точно знает, на что обратить внимание при покупке дома. Не стоит бояться большой стоимости проведения экспертизы, ведь переделывание гнилых перекрытий, крыши, стен и полов обойдется гораздо дороже составленного заключения.

Для оценки состояния дома специалисты используют различные приборы, например, тепловизоры, и уже на основании замеров составляют заключение. В заключении должен быть указан уровень влажности в помещении, состояние перекрытий, состояние отопительной системы, водоснабжения, вентиляции и других условий.

Бумаги, которые нужно проверить при покупке дома

Проверка состояния самого строения - не единственная важная деталь, когда совершается сделка. На что еще нужно смотреть, когда происходит покупка дома: на обратить внимание документы, которые предоставляет продавец и на правильность их составления.

Нужно посмотреть:

• разрешение на строение;
• свидетельство не только на недвижимость, но и на участок;
• справку о количестве прописанных в доме человек;
• если дом в доле, то нужно обратить внимание на наличие разрешения на продажу совладельца;
• акт, который дает право на эксплуатацию помещения.

Стоит отметить, что в последнее время совершается очень много мошеннических действий при подобных сделках. Чтобы полностью себя оградить от возможных проблем, и чтобы сохранить свои деньги, лучше обратиться за помощью к юристу.

Документы, которые должен предоставить покупатель

Пакет бумаг от продавца - не единственные необходимые документы. На что обратить внимание при покупке дома еще?

Чтобы сделка была "чистой", покупатель тоже должен собрать всю необходимую документацию, а именно:

• свой паспорт гражданина РФ, срок действия которого не должен быть истекшим;
• свой ИНН и ИНН тех лиц, которые собираются также участвовать в сделке (совладельцы);
• если у покупателя есть супруг или супруга, тогда нужно предоставить еще и копию свидетельства о заключении брака.

Желательно на всю процедуру покупки недвижимости нанять юриста, который проследит за тем, чтобы сделка проходила по закону.

Возможные подводные камни

Продавцы домов, а особенно риэлторы, знают множество уловок, с помощью которых можно обмануть неопытного покупателя. Их цель - продать подороже и получить максимальную прибыль. На что обратить внимание при покупке дома, чтобы потом долго не сожалеть о приобретении?

Итак, в обязательном порядке нужно проверить:

• наличие двух договоров на продажу (отдельно на дом и отдельно на земельный участок);
• сравнить заявленную площадь участка с фактической;
• убедиться, что предыдущие хозяева не делали (подобную бумагу можно получить у специалистов БТИ);
• убедиться, что между соседями нет конфликтов относительно продающейся земли;
• проверить проектные документы на жилое здание.

Если хотя бы по одному пункту у покупателя возникли вопросы, тогда от такой сделки рекомендуется отказаться.

Жители больших городов часто задумываются о том, как было бы здорово иметь свой дом, где вокруг чистый, свежий воздух, сочная, яркая зелень, где можно будет сидеть на своем участке, жарить шашлыки и нежиться под солнцем. Но задумываясь о процессе покупки, многих пугает то, что они ничего в этом не понимают и не знают с чего начать. На самом деле, в этом нетрудно разобраться, сейчас вы сами все поймете.

На каком рынке недвижимости искать дом

Существует два вида рынка жилой недвижимости:

• Первичный – это рынок, где продавцом является сам застройщик или лица, которые вложились в строительство, то есть после покупки вы будете первым полноправным владельцем объекта недвижимости;
• Вторичный – это рынок, где недвижимость продают собственники, то есть у объекта недвижимости уже есть юридическая история.

Особенности покупки дома на первичном рынке

Главным достоинством недвижимости на первичном рынке является ее «юридическая чистота»: до вас у этого дома не было собственников. Но это не значит, что, приобретая объект недвижимости у застройщика, ваша сделка в полной безопасности. Среди строительных компаний встречаются мошенники, так называемые фирмы однодневки, которые исчезают после получения денег.

Выбирайте фирму с историей, с хорошей репутацией, которые давно на рынке, и уже имеет завершенные проекты, рекомендуется их посетить. Можно расспросить жильцов, узнать были ли какие-то проблемы, при работе с компанией, как они оценивают качество строительства, рекомендуют ли данную строительную фирму.

Если вы выбираете недвижимость, которая еще в процессе строительства, то таким образом можно сэкономить на цене, но будьте готовы, что процесс строительства может затянуться на длительный срок или вообще «заморозиться».

На переговоры с застройщиком рекомендуется идти если не с риэлтором или юристом, то хотя бы с человеком, который недавно сам приобретал недвижимость и разбирается во всех нюансах. В предоставленных документах обратите внимание на следующие моменты:

• Какой вид использования предполагает категория земельного участка;
• Наличие всех обязательных разрешений и заключений о прохождении необходимых экспертиз;
• Для подключения коммуникаций должны выполняться все необходимые технические условия;
• Обратите внимание на графу обременения, желательно, чтобы участок не был в залоге;
• Проверьте наличия акта о введении в эксплуатацию инженерных сетей, потребуйте с застройщика гарантию на их работу.

Застройщик предоставляет выписку с информацией о компании из реестра юридических лиц, документы, подтверждающие, что земля куплена, если дом полностью построен, то должно быть заключение от оценщика, в котором будет указана стоимость объекта. Отнесите копии всех документов на проверку юристу. Обратите внимание, что именно входит в стоимость дома по договору, например, за чей счет будет установлен забор, коммуникации и так далее.

Вторичный рынок недвижимости

Процесс покупки дома с участком на вторичном рынке мало чем отличается от приобретения квартиры. Главным этапом является проверка «юридической чистоты» дома. Почти все необходимые документы готовит продавец. Должна быть предоставлена следующая документация:

• Свидетельство и регистрации в Росреестре прав собственности;
• Документ, подтверждающий принадлежность имущества (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, договор дарения и так далее);
• Паспорт из кадастровой палаты с номером постановки на учет;
• Технический паспорт;
• Данные из БТИ;
• Выписка обо всех зарегистрированных жильцах;
• Если дом был получен в собственность продавцом, когда он состоял в браке, то необходимо разрешение на продажу от второго супруга. Этот документ заверяют у нотариуса.

Чтобы ускорить процесс покупки и обезопасить сделку, рекомендуем воспользоваться услугами профессионального риэлтора или юриста. Предоставьте все документы на проверку. Обратите внимание, чтобы все постройки на участке были зарегистрированы и включены в план.

Видео о том, как правильно купить дом

На что обращать внимание, при просмотре дома

Осматривать дом лучше всего с профессионалом, который разбирается в строительстве, знает на что посмотреть в первую очередь и в каком виде, все должно быть.

Материал, из которого построен дом

Не существует идеального материала для строительства дома, у каждого есть свои достоинства и недостатки. Дом из дерева или камня несколько лет будет «усаживаться», исключение карельская береза и архангельская сосна, но дом из такого дерева будет стоить в разы дороже.

Дома из кирпича и монолита отличаются по цене, первый в несколько раз дороже, но оба эти материала имеют низкие теплоизоляционные свойства. Поэтому необходим хороший утеплитель, иначе затраты на отопление будут высокими.

Фундамент дома

Обратите внимание на материал, из которого сделан фундамент, посмотрите, как он укреплён, некачественная работа может в дальнейшем привести к большим проблемам, фундамент может перекоситься, поплыть. Если на фасаде наблюдаются трещины, то это может быть первым сигналом, что фундамент построен неправильно.

Обязательно проверьте, чтобы в подвале не было воды, сырости и грибка. Если все это присутствует, то лучше отказаться от покупки такого дома, это говорит о плохой гидроизоляции фундамента.

Чердак и крыша

Многие забывают осматривать чердак, а потом это может стать причиной больших проблем. Залезьте на верх, осмотрите укрепления крыши, выдержит ли она большое количество снега зимой. Обратите внимание не прохудилась ли она, это важно, так как во время дождя крыша может протекать, и вода попадет внутрь дома, это может привести к образованию грибка.

Отопление

Самым экономичным вариантом считается газовое отопление, если же это электрический котел, то за сезон, он может потребовать больших затрат электроэнергии. Печное отопление считается пережитком прошлого, оно используется в основном в старых домах.

Водоснабжение и водонагреватель

Если система водоснабжения не централизованная, а автономная, то есть из скважины или колодца, то рекомендуется взять пробу воды на экспертизу, чтоб определить наличие патогенной микрофлоры и концентрацию тяжелых металлов. Если по данным экспертизы вода ненадлежащего качества, то потребуется установка дорогостоящей системы очистки.

Для нагрева воды используются водонагреватели, они бывают двух типов: проточный и накопительный. Первый требует большего количества электрозатрат, но и горячую воду вы получите в режиме реального времени. Накопительный водонагреватель расходует меньше электричества, но вода нагревается медленней, необходимо подобрать оптимальный объем бака, чтобы горячей воды хватало сразу для всех жильцов.

Проверьте все окна

Как говорилось выше, материалу, из которого сделан дом, необходимо время на «усадку», проверьте все окна в доме, хорошо ли они открываются, если они скрипят, то нужно вызывать мастера, чтобы отрегулировать все окна в доме. Считается что такую процедуру нужно делать одни раз в два года.

Обратите внимание на участок

Если вы хотите обустроить небольшой сад, построить теплицу и посадить огород, то вероятней всего вам нужно будет искать дом на вторичном рынке, так как там обычно значительно больше земельные участки. Обратите внимание на удаленность коммуникаций. Сверьте границы с данными из межевого плана.

Оформление и регистрация сделки

После осмотра недвижимости, составляется договор купли-продажи, в нем в обязательном порядке описывается предмет сделки (адрес, площадь, количество комнат и так далее) и его стоимость. Проверьте корректность всех в заполненных данных и реквизитов.

Если продавец работает по доверенности, то ее необходимо проверить, посмотреть срок действия, узнать у нотариуса, который ее утвердил, не отозвана ли она. Лучше всего связаться с доверителем, чтобы выяснить на самом ли деле он продает дом и выдавал ли кому-либо доверенность.

Полноправным владельцем участка с домом покупатель становится не в момент подписания договора, а только после регистрации в Росреестре. Для этого необходимо предоставить все документы, подписанный договор, заявление, удостоверения личности и чек об оплате пошлины. Документы обрабатываются в течение 30 дней, потом покупатель получает свидетельство о регистрации прав собственности.

Передача денег

Самым безопасным способом передать деньги считается использование банковской ячейки. Продавец и покупатель приходят в банк, где подписывают договор, и покупатель вносит деньги в ячейку, после регистрации, все снова приходят в банк, и продавец забирает деньги из ячейки.

Если покупка дома всегда была вашей заветной мечтой, но вас останавливало отсутствие опыта и знаний по поводу того, как это организовать, надеемся, что эта статья помогла вам понять, что не нужно ничего бояться, главное все делать внимательно и не спеша. Для большей уверенности, воспользуйтесь услугами агентства недвижимости с хорошим опытом и репутацией.

Приобретение загородной недвижимости всегда имеет высокий риск, поскольку в сделке участвуют большие деньги. Чтобы не потерять свои законные средства, следует тщательно проверить все документы на дом, на землю, на хозяйственные постройки. Для уверенности в правильности своих действий можно навести справки о продавце и выяснить, какие ещё сделки проводились с конкретной недвижимостью.

Документы, которые помогут избежать ошибок при покупке дома

Перечень документов при покупке частного дома зависит от типа недвижимости и от её истории (например, дом был построен, куплен или подарен). В первую очередь следует убедиться в наличии всех необходимых бумаг, а затем убедиться в их подлинности. Основной перечень документов, которые помогут вам не ошибиться при покупке недвижимости с участком:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на дом;
• В должны быть прописаны и дом, и земля. Если у вас в договоре прописано что-то одно, то соответственно, должно быть два договора купли-продажи на дом и на участок;
• В идеале на каждую постройку (гараж, баня и т. д.) должен быть отдельный договор купли-продажи, но это правило редко кто соблюдает. По закону баня и гараж являются отдельным объектом недвижимости и на них должны быть отдельные свидетельства и выписки, соответственно, каждому из них должны быть присвоены кадастровые номера. Если отдельных договоров нет, то они должны быть включены в общий договор купли-продажи;
• (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
• Кадастровый паспорт постройки и приусадебного участка;
• Технический паспорт домовладения;
• Домовая книга или справка формы №9 из жилищной компании, где указаны все, кто прописан или зарегистрирован по данному адресу;
• Договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и квитанции об оплате за использование коммуникаций.

Предположим, что все документы на дом и землю у продавца имеются. На что обратить особое внимание и где проверить подлинность?
В первую очередь следует убедиться, что все представленные документы соответствуют именно тому земельному участку, который вы решили купить. Проверить этот факт можно в Управлении земельных ресурсов.

Некоторые агентства составляют один договор сразу и на дом, и на землю. Но бывают случаи, когда, например, дом купили, а земля находится в аренде. Тогда новый собственник выкупает землю у города. В этом случае оформляется два договора.

Не лишним будет проверить, нет ли у продавца межевых споров с соседями. С помощью обычной рулетки высчитайте площадь земельного участка и сравните его с площадью в документе. Если обнаружите большую разницу, то лучше откажитесь от сделки. Бывает, что участок, на котором стоит дом, не межеван, тогда его следует отмежевать. Если покупатель заинтересован в приобретении дома, то он может сам заплатить за межевание и купить дом с новыми межевыми параметрами.

Покупая частный дом по доверенности, убедитесь в подлинности подписи. Обратитесь за этим к нотариусу, а ещё лучше разыщите хозяина дома и выясните, продаёт ли он дом и согласен ли он на совершение сделки.

Иногда на дом или на участок накладывается обременение. Из или от нотариуса, который участвует в сделке, вы можете узнать, не находится ли недвижимость под арестом или залогом.

Сделка с покупкой жилого дома или участка может быть оспорена, если суд признает продавца недееспособным. Справки от психиатра и нарколога на его имя помогут вам избежать этой ситуации.

Изучите документы на инженерные системы и схемы разводки коммуникаций. Вы должны иметь чёткое представление о том, где в доме проложена электрическая проводка, а где сантехнические трубы. У продавца должны быть документы на подключение коммуникаций. Если их нет, возможно, что подключение к центральным сетям незаконно.

Посмотрите историю предыдущих сделок для конкретного дома. В архиве БТИ хранятся все документы о сделках купли-продажи и государственной регистрации до 1998 года. Если хоть одна из них окажется недействительной, все остальные также будут незаконными.
Незаконные перепланировки и различные постройки, возведённые на участке без согласия , могут в дальнейшем доставить вам массу неприятностей. Поэтому внимательно изучите технический паспорт БТИ и лично убедитесь, что баня или гараж на участке построены с соблюдением закона. Получить справку из БТИ можно о недвижимости, права на которую были зарегистрированы до 31 января 1998 года. Если нужна информация за последующие годы, то она будет отражена в выписке ЕГРН.

Проверка покупаемого участка и дома выпиской из ЕГРН

Для того чтобы сэкономить время и силы на проверку документов, сами закажите выписку ЕГРН в Росреестре онлайн. Теперь есть возможность получить готовый документ в электронном виде, обычно его присылают в течение 2-3 дней. Справки ЕГРН должно быть две: на дом и на участок. А если собственников несколько, то на каждого из них нужна отдельная выписка.

Узнайте, кому принадлежит участок или дом в три шага:

Сводная электронная база ЕГРН содержит сведения из государственного кадастра и данные о правах на собственность с обременениями. Раньше для получения этой информации потребовалось бы два документа (выписки из ГКН и ЕГРП), соответственно и госпошлину пришлось бы заплатить два раза. Сегодня все сведения вы можете получить, не выходя из дома.

Заказав выписку ЕГРН онлайн Вы можете посмотреть данные об объекте недвижимости и о земле с параметрами и кадастровыми номерами (стоимость, дату, номер собственника, ограничения). Например, продавец предоставил вам документ о том, что он является собственником конкретного дома или земли. Как проверить? — ввести кадастровый номер объекта и посмотреть действующего собственника. Если даты и номера совпадают, значит, собственник действующий и с ним можно совершать сделку.

Вопрос — ответ

При покупке частного дома с участком, задаток является некой гарантией серьёзных намерений между продавцом и покупателем. Но иногда сделка может не состояться по независящим от вас причинам. Чтобы не омрачить свою радость при покупке дома и не потерять законные средства, нужно правильно оформить передачу задатка продавцу. Одной недостаточно.

Необходимо составить соглашение о задатке, а ещё лучше – предварительный договор, который подробно описывает процедуру сделки и ответственность продавца и покупателя. В том случае если от сделки отказывается покупатель, то задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю деньги в двойном размере. Это установлено законом и указывается в договоре о задатке.

Мы перечислили далеко не все подводные камни, которые могут вам встретиться на пути покупки частного дома с участком. При оформлении некоторых видов имущества могут потребоваться другие документы и проверки. Будьте внимательны и осторожны, нанимайте только компетентных специалистов для проведения экспертизы и проверки документов. Тогда радость от покупки недвижимости останется с вами на долгие годы.

Остались вопросы? Для Вас работает юридическая консультация.

Вам понадобится

• - два экземпляра договора купли-продажи недвижимости;
• - кадастровый паспорт;
• - справка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
• - документы, подтверждающие отсутствие других претендентов на право собственности на дом.

Инструкция

Проверьте правоустанавливающие документы на сам дом и на землю: они должны принадлежать одним и тем же лицам.

Оформляйте два договора купли-продажи: на сам дом и на земельный участок, на котором он расположен. К сожалению, нередки случаи мошенничества, когда нечистый на руку продавец, заключив договор купли-продажи на дом, «забывает» переоформить земельный участок. Для доверчивого покупателя в будущем это может обернуться массой проблем, вплоть до потери дома - может оказаться, что земля, на которой построен особняк, ранее была переоформлена на другого человека. В таком случае покупка дома может быть признана недействительной.

Убедитесь, что у предыдущих владельцев нет задолженности по коммунальным платежам. Соответствующие справки выдают сами поставщики коммунальных услуг, а также компании, принимающие оплату по коммуналке. Если этого не проверить, вы можете стать не только владельцем дома вашей мечты, но и огромных долгов по ЖКУ.

В том случае, если дом был приобретен человеком, на момент покупки состоявшим в браке, требуйте документ, подтверждающий согласие второго супруга на продажу недвижимости. Этот документ должен быть заверен нотариусом.

Проверьте, не относятся ли к данному дому люди, которые временно выписаны из него, однако сохранили право на проживание даже в том случае, если собственник дома поменяется. Такое право сохраняется за заключенными, призывниками, пациентами психиатрических клиник, проживающими в домах престарелых, а также за детьми, которые находятся в интернатах. В противном случае вы рискуете приобрести дом, «укомплектованный» посторонними людьми.

Убедитесь в том, что у третьих лиц нет прав на землю и дом, а именно: дом никем не арендован, не находится под арестом и не является предметом судебного разбирательства, под его залог нет кредитов в банке. Кроме того, квартира может быть сдана в ренту: в таком случае, после смерти хозяина дом будет передан лицу, оплачивающему ренту.

Если продавец получил дом по наследству, проверьте, нет ли других претендентов на него.

Проверьте кадастровый (технический) паспорт на дом. Этот документ можно получить в БТИ. В нем должны быть описаны все строения и сооружения, которые находятся на приобретаемом вами земельном участке. Кроме того, в кадастровом паспорте должен быть поэтажный план дома с подробным описанием всех помещений, их назначения, площади и других технических характеристик.

Обратите внимание

В процессе такого важного мероприятия, как покупка недвижимости, руководствуйтесь правилом «доверяй, но проверяй». Даже если вы считаете, что продавец заслуживает вашего доверия, проверка документов лишней не будет.

Полезный совет

В случае, если, приобретая дом, вы пользуетесь услугами риелтора, вся ответственность за правильное оформление документов лежит на нем.

Источники:

• Квартиры с сюрпризом: что делать, если на вас повесили долги по квартплате?
• Проверка документов при покупке жилья
• Как уберечься от подвоха при покупке дома?
• Список документов которые необходимы при продаже дома
• Покупка дома. На что обращать внимание при покупке дома
• Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой.

Строительство нового дома – процесс достаточно интересный и увлекательный, но требующий немало знаний и навыков. Поэтому, чтобы в результате получить дом своей мечты, лучше всего прибегнуть к услугам специалистов, которые качественно и быстро выполнять свою работу. Вам же придется только решить вопросы организационного характера.

Вам понадобится

• Строительные материалы, разрешение на строительство, проект дома.

Инструкция

Прежде чем приступить к строительству, проверьте наличие документации, подтверждающей, что вы является владельцем участка под строительство. В состав этих входит кадастровый план, топосъемка участка, свидетельство регистрации прав собственности.

В органе местного самоуправления получите разрешение на строительство. Это документ, который дает вам право, как владельцу участка, осуществлять на нем застройки. Составляется разрешение в двух экземплярах. Один экземпляр передается заказчику, второй остается в Администрации.

На следующем этапе подготовьте проектную документацию. Для этого обратитесь в бюро проектирования или закажите проект в строительной компании, которая будет заниматься возведением вашего дома. Обычно в крупных фирмах есть свои отделы по разработке проектов, эскизов, и прочих необходимых документов. Этот вариант наиболее удобен, поскольку вся работа от проекта до крыши будет в одном месте, что сэкономит ваше время и финансы.

Проведите подготовительные работы на самом участке. Для этого вам нужно будет привести на место будущей застройки специалиста строительной фирмы, который определит наличие необходимых вещей для начала строительных работ, таких как: вода на участке и расстояние до источника, присутствие источника электропитания и возможность его использования, есть ли помещение для складирования строительных материалов, наличие дорог для доставки материалов и рабочих, возможность проживания строителей.

На основании подготовленного проекта компания предоставляет вам смету на строительство, в которую входят основные и дополнительные работы, а также строительные материалы. Внимательно изучите этот документ и внесите изменения в него, если с какими-то моментами вы не согласны.

После согласования расчетов составьте удобный для вас график платежей, на основании которого вы будете поэтапно рассчитываться с компанией. Этот документ будет приложением к договору на строительство, который также необходимо подписать на этом этапе.

Как только все документационные вопросы решены, строители могут приступать к работе. Проверяйте ход выполнения работ и оплачивайте их в соответствии с графиком платежей.

По завершении всех строительных и отделочных мероприятий примите результат у строителей, подписав акт выполненных работ и произведя окончательный расчет за строительство вашего нового дома.

Видео по теме

Полезный совет

Договор заключайте только с той строительной компанией, профессионализм работников которой подтвержден отзывами и практикой.

Источники:

• Малоэтажное и мансардное строительство

Квартира – это структурно обособленное помещение, которое располагается в многоквартирном доме (статья 16, часть 3 Жилищного кодекса РФ). Признать дом квартирой можно только в судебном порядке. Также регистрация прав собственности на часть дома как квартиру возможна, если жилье выдавалось по договору социального найма малообеспеченным гражданам, и в документе было указано, что предоставлена именно квартира.

Вам понадобится

• - заявление в суд;
• - правоустанавливающие документы;
• - паспорт;
• - кадастровые выписки и экспликация;
• - пакет документов для приватизации;
• - заявление в регцентр;
• - документы для регистрации.

Инструкция

Если в ваших документах указано, что жилье относится к частному дому, к нему должен прилегать земельный участок, вход должен быть отдельным, не связанным с общим коридором, как местом общего пользования. Если дом принадлежит нескольким собственникам или нанимателям, имеет общий вход, коридор, из которого вы попадаете в свою часть жилого помещения, его можно признать квартирой. Но в этом случае часть земельного участка оформить в собственность вы не сможете, он так и останется муниципальной собственностью.

Дома, которые можно признать , чаще всего имеют барачный тип, где один общий вход и коридор с наличием нескольких дверей, ведущих в собственное жилое помещение. Если жилье уже оформлено в собственность и в свидетельстве указано, что это жилой дом, обратитесь с исковым заявлением в арбитражный суд.

Предъявите паспорт, правоустанавливающие документы, кадастровую выписку, копию кадастрового плана и экспликацию строения, где будет указан поэтажный план и расположение отдельных помещений, являющихся жильем.

На основании постановления суда вы сможете переоформить кадастровые документы и подать их в регистрационную палату для внесения измененных сведений в единый реестр, куда внесут вместо определения «Дом», слово «Квартира».

Оформить дом квартирой можно сразу при проведении приватизации. Если дом разделен на несколько нанимателей, но при этом в договоре социального найма было указано, что получены квартиры, при приватизации вы получите постановление на передачу квартир в собственность.

Согласно постановлению в единый реестр государственного центра регистрации внесут сведения о . Вы получите свидетельство о собственности, подтверждающее, что вы стали собственником квартиры. При желании приватизировать земельный участок вам придется обращаться в суд для признания квартиры домом.

Совет 4: Какие документы нужны для оформления частного дома

В настоящее время еще действует упрощенный порядок оформления частных жилых домов. Тем гражданам, которые хотят получить на них свидетельство о государственной регистрации права собственности, нужно успеть сделать это, пока не завершена «дачная амнистия», то есть, до 1 марта 2015 года. Однако тем застройщикам, которые планируют подключение к магистральным коммуникациям, придется оформлять дом в обычном порядке.

Инструкция

Учтите, что жилое строение можно оформить в собственность только в том случае, когда уже оформлен земельный участок. Если он расположен на землях лесного фонда, владеть им можно только на правах аренды, во всех остальных случаях у вас должно быть право собственности на эту землю, подтвержденное соответствующим документом. Вы можете зарегистрировать это право, начав процедуру оформления земли и строения одновременно.

В том случае, когда участок имеет категорию земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в территориальный орган Росреестра вам необходимо будет представить следующие :
- заявление о регистрации построенного дома;
- свидетельство на право собственности на земельный участок;
- кадастровый план участка;
- правоустанавливающие документы на земельный участок и дом (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследовании);
- технический паспорт на строение, выдаваемый Бюро технической инвентаризации;
- квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.

Если категория земель, на которых построен дом, определена, как «земли сельхозназначения», «для ведения садоводства», «для строительства дачи», технический паспорт на дом не нужен. Вам необходимо взять в органах Росреестра два бланка декларации и заполнить ее. Когда строение оборудовано автономными системами тепло- и водоснабжения, канализации, ввести его в эксплуатацию и оформить можно в упрощенном порядке, только при наличии перечисленных документов.

Индивидуальное жилое строение, расположенное на землях, предназначенных для жилищного строительства, которое будет подключаться к централизованным системам водоснабжения и канализации, придется оформлять в обычном порядке. Это связано с тем, что коммунальные службы должны быть уверены в технической исправности внутренних и внешних инженерных систем вашего дома. Сначала вам необходимо будет в органах архитектуры и градостроительства получить разрешение на строительства жилого дома, которое выдается сроком на 3 года и затем, при необходимости, продлевается. Проект дома на одну семью, высота которого не превышает 3-х этажей, не требуется. По завершении строительства вам необходимо будет официально ввести его в эксплуатацию, оформив ее постановлением местного органа власти. К перечисленным выше документам вы и приложите данное постановление, чтобы получить свидетельство на право собственности.