Rozhodli ste sa postaviť si vidiecky dom, no ešte ste si nevybrali pozemok? Hľadanie pozemku je dôležitý a zodpovedný proces, od ktorého závisí úroveň pohodlia života, spoľahlivosti a životnosti budov. V tomto článku sa dozvieme, ako vybrať správny pozemok na stavbu domu. Najprv sa však pozrime na typy a typy pozemkov, pretože nie každý pozemok je vhodný na stavbu obytného či záhradného domčeka.
Pozemok je pridelený pre záhradkársku alebo chatovú spoločnosť, pozemok pre osobné vedľajšie pozemky a pozemok pre individuálnu bytovú výstavbu (individuálna bytová výstavba). Na pozemkoch pre vedľajšie hospodárenie je možné stavať, ak ide o pozemky pre domácnosť a nachádzajú sa v hraniciach obývaných oblastí. Samostatný obytný pozemok je vhodný na výstavbu domu do výšky troch podlaží. Teraz sa pozrime na parametre a zistime podrobnejšie, ako si vybrať pozemok.
Rozmery a tvar
Najprv zvážte plochu domu a základy domu. V katalógu „MariSrub“ nájdete množstvo zaujímavých projektov obytných chát a vidieckych domov. Nájdete tu jedno- a dvojposchodové budovy, domy s balkónmi, terasami, podkrovia a ďalšie možnosti. Ak sa vám niektorý z projektov nepáči, architekt spoločnosti vypracuje individuálny.
Pri výbere oblasti pozemku zvážte miesto pre garáž alebo parkovisko, pre kúpeľný dom a hospodárske budovy, zeleninovú záhradu alebo záhradu, ak sú takéto prvky plánované. Pre chatu s rozlohou 200 metrov štvorcových budete potrebovať pozemok 15 - 20 akrov a pre malý vidiecky dom do 100 metrov štvorcových bude stačiť 6 - 10 akrov.
Veľký význam má aj tvar lokality. Obdĺžnikové alebo štvorcové budú vhodné a ziskové. Asymetrické pozemky, pozemky vo forme lichobežníka alebo písmena L prinesú ťažkosti v dizajne. Pri správnom plánovaní a umiestnení objektov sa však takéto oblasti stanú originálnymi a veľkolepými. V takejto oblasti môžete zaujímavo usporiadať rekreačnú oblasť, záhradu alebo rybník.
Poloha a infraštruktúra
Najviac cenené sú pozemky nachádzajúce sa v blízkosti obývanej oblasti. Okrem toho pri výbere venujte pozornosť polohe lesa alebo rybníka v blízkosti. Pri hodnotení miesta sa berú do úvahy tieto kritériá:
- Ak je v blízkosti vodná plocha, skontrolujte, či sú prístupy k nej vhodné a či sa do vody nevylieva odpad;
- Miesto by malo byť umiestnené vo vzdialenosti 20-150 metrov od nádrže (presné parametre sú určené typom nádrže);
- Pred výberom miesta na kopci alebo kopcoch zvážte, že pôda v takejto oblasti bude postupne skĺznuť spolu so základom budovy;
- Oblasti v spodnej časti reliéfu (nížiny) budú na jar zaplavené. Vhodnou možnosťou by bol rovný povrch. Môžete si tiež vybrať vyvýšenú oblasť so svahmi a kopcami. Ale v tomto prípade starostlivo zvážte základ pre dom a vyberte správny typ konštrukcie. Venujte zvláštnu pozornosť rozloženiu stránky;
- Prirodzený rovinatý terén si bude vyžadovať usporiadanie drenážneho systému, pretože voda z miesta nebude nikam odchádzať počas dažďa alebo topiaceho sa snehu. To povedie k neustálym kalužiam a stagnácii vody, zaplaveniu oblasti a suterénu a postupnému zničeniu základov. Odborníci však odporúčajú drenáž pre každý typ lokality. Takýto systém účinne odstraňuje a odvádza vodu zo zeme, zo stien a základov budovy;
- Nevyberajte príliš husté budovy alebo otvorený priestor bez susedov;
- Pri výbere dávajte pozor na to, ako tieň padá na miesto zo susedných domov a stromov.
Dávajte pozor na cesty, prístupové cesty a infraštruktúru vo všeobecnosti. Toto kritérium zahŕňa dopravné spojenie, dostupnosť verejnej dopravy, blízkosť diaľnic a zariadení (obchody, lekárne a nemocnice, školy atď.).
Pôda a pôda
Vlastnosti pôdy a pôdy ovplyvňujú rast rastlín a plodín, budúcu úrodu a úrodnosť pôdy, výber základov a stavbu domu. Výber nadácie, inštalácia komunikácií a inžinierskych sietí a výber stavebných materiálov závisia od úrovne podzemnej vody a typu pôdy.
Pred výstavbou sa robí rozbor pozemku, zisťuje sa druh zeminy a hladina spodnej vody. Hĺbku vody si môžete určiť aj sami. Po obvode miesta urobte otvory hlboké 70-80 centimetrov. Ak sa voda objaví vo výklenkoch po hodine, hrozí zaplavenie. Ak otvory zostanú suché, nie je potrebné sa obávať.
Najvyššie hladiny podzemnej vody sú pozorované v blízkosti riek. Na takejto pôde je možné vybudovať zeleninovú záhradu, ale je nemožné vysadiť záhradu a je ťažké vybudovať podzemnú garáž, pivnicu alebo pivnicu.
Na odvodnených rašeliniskách dochádza k silnému zmršťovaniu, čo je zlé pre drevený dom, ktorý sa už zmenšuje. Prečítajte si viac o zmršťovaní dreveného domu. Odvodnená rašelina sťažuje rozvoj záhrady. Najlepšou možnosťou v južných oblastiach Ruska bude černozem a v strednom pásme - záplavové pôdy.
Komunikácie a inžinierske siete
Každý sníva o pohodlnom vidieckom dome alebo letnej chate, kde bude minimálne elektrina a tečúca voda. Ak plánujete postaviť chatu na trvalý pobyt, komunikačný systém by sa mal zvážiť opatrnejšie. V tomto prípade bude potrebná inštalácia elektriny, vodovodu, vetrania, kúrenia a kanalizácie. Samostatne organizovať vyššie uvedené inžinierske siete je dosť ťažké a nákladné. Preto venujte pozornosť niektorým bodom.
Ak je v blízkosti plynové potrubie, bude ľahké zorganizovať dodávku plynu a vykurovanie v dome. Pre splyňované priestory by bol vhodnou možnosťou ohrev vody pomocou plynového kotla. Ak v oblasti nie je plyn, je racionálne zvoliť elektrický vykurovací systém. Obzvlášť populárne sú „teplé podlahy“ a použitie štandardných elektrických ohrievačov.
Dom s rozlohou 200 metrov štvorcových bude vyžadovať 25-30 kW. Pred kúpou si zistite, či je reálne zabezpečiť lokalite potrebnú energetickú kapacitu v okolí. Na vedenie elektriny do domu je vstupný kábel položený vzduchom alebo vo výkope. Organizujú vnútorné otvorené alebo uzavreté rozvody, inštalujú rozvodné dosky a elektrické spotrebiče, inštalujú spínače a spínače, zásuvky.
Pri dodávke vody do domu by vhodnou možnosťou bolo pripojenie k centralizovanému zásobovaniu vodou. Táto možnosť však neexistuje v každej oblasti. Preto veľa ľudí inštaluje autonómne zdroje vody vrátane studne alebo vrtu.
Prvá možnosť je jednoduchšia na inštaláciu, používanie a čistenie. Nedokáže si však poradiť s veľkými objemami a silným tlakom vody. Preto je studňa vybraná pre letný dom a pre lokalitu, ktorá bude slúžiť na sezónne bývanie a rekreáciu. Na celoročné bývanie a priestrannú chatu pre veľké množstvo ľudí si vyberajú studňu.
Najjednoduchším spôsobom usporiadania kanalizačného systému je obvyklá voľne stojaca toaleta. Kúpeľňu je však možné inštalovať aj v interiéri. Na vykonanie kanalizácie je potrebná lokálna inštalácia s princípom hĺbkového biologického čistenia. Sú šetrné k životnému prostrediu a nevyžadujú ďalšiu údržbu. Sú praktické a ľahko sa používajú.
V dome na trvalý pobyt sa uvažuje o systéme núteného vetrania. Aj keď ide o stavbu z guľatiny alebo dreva, v ktorej drevo „dýcha“, prirodzené vetranie na pohodlný život nestačí. Hromadenie kondenzátu na stenách spôsobuje plesne a plesne, ktoré ničia drevo a kazia vzhľad.
V kamenných, betónových, blokových a iných domoch je potrebné prívodné a odsávacie (nútené) vetranie. Zaručuje stabilnú a normálnu výmenu vzduchu a eliminuje nepríjemné pachy v miestnosti. Špeciálne ventilátory zabezpečujú čerstvý vzduch a v prípade potreby vykurujú miestnosť.
Nákup a rozvoj pozemkov
Vybrali ste si a idete kúpiť pozemok. Predtým, ako to urobíte, skontrolujte dokumenty. Vlastník pozemku musí predložiť tieto doklady:
- List vlastníctva pozemku a prevod vlastníctva pozemku na vlastníka (darovacia zmluva, kúpno-predajná zmluva a pod.);
- Certifikát označujúci, do akého typu patrí vybratá lokalita;
- Situačný a katastrálny plán lokality;
- Osvedčenie mestského oddelenia inventarizácie a hodnotenia nehnuteľností o vlastnostiach domu alebo neprítomnosti budov;
- Výpis z Jednotného štátneho registra vecných bremien;
- Osvedčenie o absencii dlhov na zaplatenie pozemkovej dane;
- Ak je tam manžel, jeho písomný súhlas s predajom pozemku overený notárom;
- Kópia pasu vlastníka pozemku.
Po kúpe pozemku urobia pôdny rozbor, naplánujú a navrhnú priestor, urobia územné plánovanie a vypracujú projekt domu. Tieto práce sú vykonávané rýchlo a spoľahlivo majstrami „MariSrub“. Ponúkame štúdium charakteristík pozemkov, projektovanie inžinierskych sietí a rodinných domov, výstavbu na kľúč so základom a krytinou, vnútorné a vonkajšie úpravy. Zavolajte a manažér spoločnosti vám poradí v otázkach záujmu a povie vám, ako si vybrať miesto na stavbu domu.
Vedieť, ako si vybrať letnú chatu, aby nákup pozemku v budúcnosti nesklamal, je užitočné pre každého, kto plánuje získať vidiecky dom so zeleninovou záhradou a záhradou. Hodnotenie pozemku sa vykonáva podľa mnohých kritérií, z ktorých každé sa posudzuje samostatne.
Charakteristika lokality
Vysoká hladina vody spôsobuje problémy počas výstavby - v garáži nemôžete postaviť suterén alebo inšpekčný otvor, základ potrebuje zvýšenú hydroizoláciu.
Pre záhradné stromy a kríky je hladina spodnej vody nad 1,5 metra deštruktívna – koreňový systém nemôže úplne rásť smerom nadol, jeho časť neustále hnije a odumiera. Stromy a kríky sa horšie zakoreňujú, ochorejú a majú zníženú produktivitu.
Vysokú hladinu podzemnej vody a močiare naznačuje zodpovedajúca vegetácia - ostrica, orobinec a trstina, vŕba, jelša, húštiny podbeľu. Venujte pozornosť vrcholom stromov - ak sú vysušené, koreňový systém nie je v poriadku.
Ľudia sa spravidla pokúšajú kúpiť pozemok k usadlosti prázdny, aby si ho zariadili podľa svojich predstáv. Ak sa vám ale páči pozemok so stavbami, skontrolujte si, či je stavebný odpad odvezený. Vyčistenie územia, vrátane tých, ktoré si vyžadujú úplnú alebo čiastočnú výmenu zeminy zmiešanej so stavebným odpadom, bude stáť nemalé sumy.
Zistite, či stránka vyžaduje . Početné nárazy vám hrozia vykĺbením nohy, bránia vám správne pokosiť trávu alebo ju kosiť kosačkou. Dôležité je tiež skontrolovať, či sa na stanovišti nevyskytujú škodcovia – krtkovia otravujú kopanie tunelov, krtonožka ničí úrodu a bojovať s ňou je mimoriadne náročné.
Náklady na údržbu
Odhadnite, koľko bude stáť údržba záhradného pozemku. V konečnej výške výdavkov sú zahrnuté dane, ako aj ďalšie príspevky do záhradného spolku alebo dacha partnerstva - tieto peniaze zvyčajne idú na údržbu ciest, bezpečnosť, zabezpečenie vody na zavlažovanie atď. Príspevky môžu byť jednorazové, cielené alebo vyplácané v určitých intervaloch.
Poloha
Pri plánovaní výberu pozemku na výstavbu by ste si mali hneď predstaviť, či to bude letné sídlo na celoročné alebo sezónne bývanie, alebo dom na trvalé bývanie. V druhom prípade je relevantná otázka dostupnosti obchodov, kliník, detských vzdelávacích inštitúcií a inej infraštruktúry. Dôležité je mať v pešej vzdialenosti zastávku MHD. Odporúča sa spoznať susedov v okolí, obyvateľov obce.
Dbajte na dopravnú dostupnosť lokality – ak sa cesty v nepriaznivom počasí zablatia, v blatistých časoch sa ťažko dostanete k domu. Ak málokto prezimuje na dedine, cesty nie sú od snehu. V núdzi by to mohlo zabrániť prejazdu sanitky alebo hasičského auta.
Je dôležité, aby okolie obce spĺňalo vaše očakávania. Pre milovníkov prírody je lepšie vybrať si miesto v blízkosti lesa, jazera alebo rieky. Tým, ktorí uprednostňujú zábavu, sa odporúča hľadať pozemok v dedine v blízkosti lyžiarskeho svahu, jazdeckej základne, rekreačného domu atď., aby mali prístup k „civilizácii“.
Právna kontrola stránky
Odporúča sa kontaktovať odborníkov, aby skontrolovali dokumentáciu k lokalite, najmä ak nebola dokončená pred viac ako desiatimi rokmi. Z uznesenia o pridelení tohto pozemku je potrebné objednať si archívny výpis, skontrolovať, či jeho skutočná výmera zodpovedá deklarovanej, a po vykonaní geodézie skontrolovať, či je pozemok zapísaný v katastrálnom operáte.
Bez ohľadu na to, kedy bol dokument pre pozemok vypracovaný, mali by ste:
- získať výpis z jednotného štátneho registra;
- overiť informácie pomocou verejnej katastrálnej mapy;
- skontrolujte absenciu informácií o budovách (budovy možno zbúrať, ale nie vyradiť z evidencie);
- informujte sa o prítomnosti vecných bremien na mieste (uložené káble, plynovody, elektrické vedenia, ako aj zatknutia, zákazy atď.).
V dokladoch vlastníka sa tiež kontroluje, či sú v súlade s požiadavkami zákona, či predávajúci pozemku patrí do rizikovej skupiny (registrácia v psychoneurologickom alebo protidrogovom ústave).
Povesť vývojára
Ak sa chystáte kupovať pozemok od developera, určite si skontrolujte súlad ním poskytnutých údajov s údajmi uvedenými vo výpise z Jednotného štátneho registra právnických osôb. Na možnú nečestnosť a nespoľahlivosť developera poukazuje odmietnutie prijatia peňazí na váš bežný účet. Ak požaduje prevod peňazí podľa nejakých zložitých schém, malo by vás to upozorniť.
Prepojenie komunikácie
Pred zaplatením účtov si dôkladne preštudujte (alebo ešte lepšie ukážte právnikovi) zmluvu o pripojení a platbe za komunikáciu. Podmienky pripojenia, frekvencia platieb a sankcie za oneskorené platby musia byť podrobne špecifikované. Ak sú nadviazané komunikácie, vývojár musí mať v rukách zmluvy s organizáciami poskytovateľov služieb.
Existuje nejaký prínos
Ak si kúpite pozemok v nezastavanej obci a plánujete urýchlene stavať, musíte sa pripraviť na to, že najbližších 3-5 rokov budete bývať obklopení staveniskom. V prípadoch, keď nie sú peniaze na výstavbu navyše, je tiež lepšie kúpiť pozemok v nezastavanej obci. Kým budete mať potrebné finančné prostriedky, infraštruktúra bude viac či menej rozvinutá a vy sa budete môcť okamžite pohodlne usadiť vo svojom novom domove.
Upozorňujeme, že pozemky vo vilovej obci patria do najvyššej cenovej kategórie.
Záver
Poradenstvo pri výbere lokality vám pomôže správne pristupovať k problému a vyhnúť sa problémom spojeným s právnou registráciou pozemkov, nepoctivosťou developera a zlou kvalitou samotnej lokality.
Dobre vybraný pozemok vám umožní nielen postaviť pohodlný vidiecky dom alebo chatu, ale aj pestovať bohatú úrodu zeleniny, ovocia a bobúľ a vytvoriť veľkolepé kvetinové záhony v blízkosti vášho domova.
Čo treba skontrolovať, aby sa kúpa pozemku namiesto radosti nestala problémami
Predpokladajme, že ste už odpovedali na najdôležitejšie otázky: kde chcete kúpiť pozemok (aspoň na úrovni okresu alebo smeru) a za čo (bývať natrvalo, príležitostne prísť, bývať v lete). Napriek tomu sa nevyhnutne ocitnete v labyrinte zložitých a vzájomne prepojených otázok, čo všetko by ste mali zvážiť pri kúpe pozemku?
Kde a od koho kúpiť pozemok?
Pozemok si môžete kúpiť od iného vlastníka. Môžete si kúpiť od developera novej dediny (hoci samotná transakcia môže byť de iure vykonaná ako nákup od jednotlivca). A nakoniec je tu možnosť nakupovať priamo od obcí v aukcii (často sa o takýchto transakciách hovorí, že „pôda sa kupuje od štátu“).
Nákup od jednotlivca so sebou nesie všetky riziká takýchto transakcií (hrozba „nekvalitných“ dokumentov, porušovanie práv tretej strany pri transakcii a pod.)
Organizovanú chatovú komunitu (pokiaľ nekúpite v posledných fázach) sprevádza riziko nedokončenej stavby. Zároveň hrozia vysoké poplatky za služby (spravidla, kým sa dedina stavia, nie je potrebné platiť za služby a potom sú obyvatelia omráčení vysokými sadzbami). Čo sa týka obchodovania, účasť na nich si vyžaduje určité zručnosti a... voľné prostriedky, ktoré budú vyplatené ako kolaterál. Okrem toho stránky, ktoré sú pre vás potenciálne vhodné, sa nie vždy dostanú do aukcie.
Aká kategória pozemku je najlepšia na stavbu vidieckeho domu?
Novinka v pozemkovom zákonníku 2019
januára nadobudli účinnosť nové vydania pozemkového, urbanistického, bytového a hypotekárneho zákona, ktoré výrazne menia myšlienku pozemkových pozemkov. V prvom rade miznú pojmy „dacha“, „dacha plot“, „dacha Association“. Zostávajú len „záhradnícke“ a „záhradnícke“ neziskové partnerstvá.
Na pozemku je možné postaviť trvalý bytový dom na záhradkárčenie. Požiadavky na ňu sú rovnako ako pri individuálnej bytovej výstavbe najviac tri nadzemné podlažia (najviac však vyššie ako 20 m). Dom musí byť určený pre jednu rodinu, t.j. bez rozdelenia na byty. Je pravda, že teraz aj v SNT potrebujete získať povolenie na stavbu domu (predtým sa to muselo robiť len na pozemkoch osád s povoleným využitím individuálnej bytovej výstavby).
Na pozemkoch určených na záhradkárčenie možno postaviť len netrvalé stavby, teda bez základov.
Dôležité je aj to, že teraz môže byť záhradný domček uznaný za stavbu na bývanie (ak spĺňa všetky technické predpisy pre stavby na bývanie) a naopak (pokiaľ v tomto dome nikto trvalo nebýva). Tento postup upravuje Nariadenie vlády Ruskej federácie zo dňa 28.01.2006 N 47 (v znení z 24.12.2018) „O schválení Nariadení o uznaní priestorov za bytové priestory, bytové priestory nevhodné na bývanie, byt budova v havarijnom stave a podliehajúca demolácii alebo rekonštrukcii, záhradný domček ako stavba na bývanie a stavba na bývanie záhradný domček.“ V obytnom dome môžete získať trvalú registráciu
Aká by mala byť topografia lokality?
Ideálne miesto na stavbu domu by malo byť rovné, umiestnené na kopci alebo v extrémnych prípadoch na vrchole svahu. Tvar – obdĺžnikový, pomer strán 1:2, orientácia – z východu na západ. V skutočnosti sa takéto ideálne parametre takmer nikdy nenachádzajú. To, čo musíte obetovať, závisí od situácie. Napríklad roklina prechádzajúca cez lokalitu sa jednoznačne považuje za odmietavý faktor. Ak sa však samotný pozemok nachádza na odľahlom mieste, pozemok je veľký a cena je nízka, možno to bude pre niekoho výhoda, ktorá mu umožní realizovať zaujímavý krajinný projekt.
Čo by vás malo určite upozorniť, je hrozba pravidelných záplav. Stáva sa to v záplavových oblastiach riek a jazier, ktoré sa môžu na jar veľmi silno vyliať, a na miestach s vysokou hladinou podzemnej vody. Preto, ak sú ostatné veci rovnaké, vyberte oblasť umiestnenú vyššie. Mimochodom, pri navrhovaní budúceho domu je dôležitá hladina podzemnej vody: ak je vyššia ako 2 metre, je pre vás lepšie opustiť vybavenú pivnicu alebo prízemie, pretože hydroizolácia bude vyžadovať veľké výdavky. Naopak, príliš hlboké miesto môže znemožniť výstavbu studne. Vŕtanie studne je iné náklady a vyžaduje získanie povolenia. V niektorých pásmach ochrany vôd je vŕtanie studní úplne zakázané.
Ďalšia problematická lokalita je na okraji vysokého útesu. Takéto pozemky sú veľmi malebné a umožňujú vám postaviť dom s fantastickým výhľadom. Ale mäkké sedimentárne horniny sa jedného dňa môžu zrútiť.
Koľko by mal stáť pozemok?
Pre profesionálnych developerov sa pomer nákladov na pozemok a stavbu domu väčšinou tají. Hovorí sa však, že pozemky by mali stáť asi 30 % z celého projektu. Zamerajte sa na tieto čísla, keď začnete hľadať.
Na čo si dať pozor pri kúpe pozemku?
Skontrolujte komunikáciu
Patria sem dodávky elektriny, plynu, vody, kanalizácie a kanalizácie. Prvé dva sú kriticky dôležité. Ak nie sú pripojené, tak sa treba informovať na odľahlosť prípojných bodov a dostupnosť voľnej kapacity. Marina Deniskina, šéfka spoločnosti Veresk Group, pripomína, že „pre občanov bol zavedený zjednodušený postup na pripojenie k elektrickej sieti s výkonom do 15 kW, čo je pre súkromné domácnosti celkom dosť. Náklady na takéto spojenie budú iba 550 rubľov, bez súvisiacich výdavkov. S plynom môže byť všetko oveľa komplikovanejšie a drahšie, v každom jednotlivom prípade je potrebné objasniť problém s organizáciou zásobovania plynom.“
Podľa iných odborníkov v blízkom strede Moskovského regiónu prítomnosť alebo absencia technických podmienok pre plyn mení náklady na pozemok asi o tretinu. Veď ani tu ešte nie sú všetky osady plynofikované.
A čo infraštruktúra?
Dopravná dostupnosť. Aká cesta vedie k lokalite, je v zime sprejazdnená a na koho náklady je pri povodniach zaplavená. Ako sa menia zápchy na diaľnici cez pracovné dni a cez víkendy? Je tam dostupná verejná doprava?
Obchodná a sociálna infraštruktúra. Kde sa nachádzajú najbližšie obchody a v akom čase sú otvorené? Tieto otázky sa však kladú takmer vždy. Oveľa menej často sa pýtajú, kde získať najbližšiu lekársku pomoc? (Keď hľadajú pozemok na výstavbu letnej chaty, vôbec o tom nepremýšľajú, ale otázka môže byť relevantná, najmä ak sú malé deti a starší rodičia).
To isté platí pre školy a infraštruktúru voľného času (relevantné pre trvalý pobyt). Samozrejme, každý rodič sa postará o to, aby bola v blízkosti škola. No kým sú deti veľmi malé, ešte si celkom neuvedomujú, že okrem školy potrebujú krúžky, ateliéry, oddiely, bazén. Overte si to skôr, ako kúpite pozemok a začnete stavať dom.
A čo hranice lokality?
Kvôli zmätkom okolo majetku, ku ktorým došlo za posledné desaťročia, dnes existujú oblasti s hranicami, ktoré sa podľa dokumentov pretínajú. Preto sa uistite, že so všetkými susedmi bola podpísaná dohoda o uznaní hraníc pozemku a či samotné hranice sú skutočne vyznačené na zemi.
Ak kupujete pozemok na individuálnu bytovú výstavbu, pozrite sa na územie, kde je „červená čiara“ vymedzujúca hranicu povolenej zástavby.
Zničené (alebo jednoducho staré) budovy si budú vyžadovať náklady na likvidáciu.
A čo susedia?
Netreba dodávať, že nevhodní susedia dokážu pokaziť každý vysnívaný pozemok. Napríklad, ak plánujete bývať celoročne, ale vaši susedia prichádzajú len v lete, je nepravdepodobné, že by podporili vašu iniciatívu na čistenie ciest v zime. Problémy môžu nastať so susedmi, ktorí prenajímajú domy na organizovanie hlučných večierkov, alebo s tými, ktorí sa zaoberajú chovom hydiny a dobytka. Ak sú povolené využívanie pôdy súkromné pozemky (osobné vedľajšie pozemky), potom nemôžu byť voči tým, ktorí chovajú kravy, žiadne nároky.
A čo odpadky?
Toto je nová bolesť hlavy, ktorá vznikla pre majiteľov vidieckych domov. Zistite, či sa v okolí lokality nachádza skládka tuhého odpadu a či ju plánujú v budúcnosti zorganizovať. Ak kupujete pozemok v SNT alebo dedine, opýtajte sa, ako je to s odvozom a likvidáciou odpadu.
Ako kúpiť pozemky od štátu na individuálnu bytovú výstavbu
Marina Deniskina, šéfka spoločnosti Veresk Group, hovorí: "V súčasnosti sa v aukcii predáva pomerne veľa mestských pozemkov. Aktuálne informácie o prebiehajúcich aukciách nájdete na stránke torgi.gov.ru, kde sú informácie o aukciách organizovaných štát v celom Rusku sa zhromažďuje.“ .
Do dražby sa môžu zapojiť právnické osoby aj občania. Stačí podať prihlášku s kópiou pasu a zaplatiť zálohu, ktorá bude vrátená, ak dražiteľ nevyhrá. Ak sa obchoduje elektronicky, je potrebné mať aj elektronický digitálny podpis (EDS).
Ak v aukcii nájdete zaujímavú stránku, mali by ste si ju pozorne preštudovať. Na začiatok môžete použiť službu „Verejná katastrálna mapa“ umiestnenú na webovej stránke Rosreestr a určiť polohu lokality.
Na lokalitu je potrebné zájsť, zistiť hranice lokality v teréne, uistiť sa o jej dopravnej dostupnosti, a to aj v zime, posúdiť okolie a možnú prítomnosť blízkych priemyselných či poľnohospodárskych podnikov, infraštruktúry a komunikácií.
Taktiež je potrebné preveriť dostupnosť a obsah dokladov k pozemku: či je pozemok zapísaný v katastrálnom operáte, či nedochádza k prekračovaniu hraníc so susednými pozemkami, či na ňom nie sú žiadne vecné bremená alebo zástavy. Je potrebné venovať pozornosť kategórii a typu povoleného využívania pôdy: vo vzťahu k pozemkom určeným na súkromnú výstavbu sa za najcennejšiu považuje „individuálna bytová výstavba“. Treba si zistiť aj prípustné parametre výstavby uvedené v Pravidlách územného plánovania.
Schopnosť pripojenia komunikácií (predovšetkým elektriny a plynu) je veľmi dôležitá, pretože náklady na pozemok s komunikáciou a bez nej sa môžu výrazne líšiť.
Najčastejšie sa do predaja dávajú pozemky určené na individuálnu bytovú výstavbu (IHC) a dačové pozemky nachádzajúce sa v záhradkárskych neziskovkách (SNT) a dačoch (DNP). Do akej kategórie konkrétny pozemok patrí, zistíte z listu vlastníctva vedeného predávajúcim. Aké sú hlavné rozdiely medzi týmito typmi? Pozemok pre individuálnu bytovú výstavbu umožňuje vlastníkovi ďalšie stavby pre domácnosť, ako aj zriadenie záhrady alebo zeleninovej záhrady. Pred začatím výstavby musí budúci vlastník získať povolenie. V postavenom dome môžete prihlásiť svojich príbuzných. Na vidieckych a záhradných pozemkoch môžete stavať, zaregistrovať a získať osvedčenie o vlastníctve, ale je možné, že registrácia v ňom bude problematická. Jednou z výhod takýchto pozemkov je absencia nutnosti vybavovania stavebného povolenia.
cena
Dôležitým kritériom pri výbere lokality je jej cena. Spravidla platí, že čím bližšie sa pozemok nachádza k hranici Petrohradu, tým to kupujúceho bude stáť drahšie, čím ďalej, tým je to samozrejme lacnejšie. Postaviť veľký dom na značnú vzdialenosť má však zmysel len vtedy, ak nepotrebujete cestovať každý deň do mesta. V opačnom prípade strávite príliš veľa času cestovaním v oboch smeroch. Aj pri obmedzenom množstve financií je rozumnejšie rozhodnúť sa v prospech takzvanej „zlatej strednej cesty“. Dodajme, že cenu pozemku ovplyvňuje nielen vzdialenosť od obchvatu, ale aj stav. Pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu sú a priori drahšie ako pozemky v záhradkárskych družstvách. Ceny pozemkov v regióne Leningrad (stav k 2. štvrťroku 2016) nájdete v recenzii na portáli Real Estate Bulletin
Námestie
Pri výbere veľkosti pozemku sa riaďte očakávanou mierkou budúceho domu a svojimi plánmi na úpravu okolia. Napríklad 10 akrov je viac ako dosť na umiestnenie chaty s rozlohou 150 metrov štvorcových, inštaláciu garáže, kúpeľného domu, vybavenie detského ihriska alebo športoviska a tiež výsadbu malej zeleninovej záhrady. Ak chcete bývať v blízkosti mesta, ale nemôžete si dovoliť pozemok s rozlohou 10 akrov v takýchto oblastiach, potom si vďaka hustejšiemu usporiadaniu budov vystačíte s menšou rozlohou. Je však lepšie kúpiť pozemok s malou rezervou, pretože je možné, že o pár rokov budú vaše deti chcieť postaviť bazén pred domom a vy sami začnete snívať o minigolfovom ihrisku. . Teraz pár slov o tvare pozemku. Môže to byť iné, ale stále je oveľa jednoduchšie umiestniť budovy na obdĺžnikový alebo štvorcový pozemok ako povedzme na pozemok v tvare L.
Pôda a krajina
Pred uzavretím dohody si nezabudnite preštudovať pôdne charakteristiky oblasti, ktorá sa vám páči. Ak prehliadnete túto dôležitú nuanciu, riskujete, že budete čeliť situácii, keď náklady na výstavbu nadácie budú porovnateľné s nákladmi na výstavbu domu. Najlepšou možnosťou pôdy je pieskovec s nízkou hladinou spodnej vody, najmenej vhodná je rašelina. Samozrejme, nie každý si dokáže vlastnosti pôdy rozobrať sám, preto by bolo dobré objednať sa na geologický prieskum.
Pri výbere lokality vám odporúčame venovať pozornosť nielen pôde, ale aj krajine danej oblasti. Tu nemôže byť ideálna možnosť. Každý má svoje výhody. Napríklad miesto v blízkosti lesa vám umožní dýchať čistý vzduch a samotná chata bude chránená pred vetrom. Pozemok na brehu nádrže poskytne príležitosť obdivovať krásnu krajinu, plaviť sa loďou a loviť ryby, ale takéto pozemky sú po prvé najdrahšie a po druhé s vysokou hladinou podzemnej vody a dobrou drenážou. môže byť potrebný systém.
Cesty
Nie všetky pozemky sa nachádzajú v blízkosti hlavných dopravných tepien. Je možné, že sa budete musieť dostať z diaľnice do svojho domu po ceste, ktorej kvalita by nemala spôsobovať ťažkosti pri jazde a poškodiť auto. Tiež stojí za to vziať do úvahy prítomnosť železničného priecestia na trase, pretože v každodennej zápche pred zatvorenou závorou môžete stratiť obrovské množstvo času.
Ekológia
Túžba žiť v čistom vzduchu je jedným z hlavných dôvodov, prečo sa ľudia sťahujú z mesta. Ak je pre vás dôležitá lokalita šetrná k životnému prostrediu, pred kúpou pozemku si zistite, či sa v blízkosti nenachádzajú priemyselné podniky, spaľovne odpadu alebo skládky. Taktiež nie je vhodné, aby v blízkosti miesta prechádzalo vysokonapäťové elektrické vedenie. Všimnime si, že v Leningradskej oblasti sú podstatne ekologickejšie oblasti ako znečistené a život mimo mesta je oveľa zdravší ako v hlučnej a znečistenej metropole.
Sociálna infraštruktúra
Aby ste zabezpečili, že život na vidieku nespôsobí nepríjemnosti, vopred si premyslite, aké zariadenia sociálnej infraštruktúry budete potrebovať. Ak máte deti, potom by v blízkosti vášho domova mala byť škôlka, škola a poliklinika. Pre dospelých členov rodiny by mali mať veľký význam obchody, pošta, banka (alebo bankomat) a zdravotnícke zariadenie. Ak tam nie sú, potom má zmysel opýtať sa miestnych obyvateľov na perspektívu otvorenia takýchto inštitúcií v dohľadnej budúcnosti. Upozorňujeme, že pozemky v oblastiach s rozvinutou infraštruktúrou sú drahšie ako v odľahlých oblastiach, ale neodporúčame šetriť na pohodlí.
komunikácie
Na nadobudnutý pozemok musí byť privedená elektrina. Bez nej nebude možné žiť v dome a nie každý si môže dovoliť vybaviť vlastnú rozvodňu. Opýtajte sa predajcu na aktuálny výkon. Pre dom s rozlohou 150 metrov štvorcových by to malo byť najmenej 10 kW. V opačnom prípade nebude dom energeticky efektívny a vy prídete o možnosť používať množstvo domácich elektrospotrebičov.
Je dobré, ak je miesto, ktoré si vyberiete, splyňované, pretože plyn je lacný zdroj vykurovania domácností. Ak nie je plyn, chatu je možné vykurovať kotlom na naftu alebo pelety. Problém vykurovania môže vyriešiť aj elektrina. A nebojte sa obrovských účtov. Náklady na elektrické vykurovanie domu s rozlohou 150 metrov štvorcových budú porovnateľné s nákladmi na centrálne vykurovanie mestského bytu s rozlohou 100 metrov štvorcových.
Voda je zdrojom života! Bez nej sa nezaobídete pri udržiavaní hygieny, príprave jedla, ani starostlivosti o výsadbu na vašej lokalite. Ideálnou možnosťou zásobovania vodou je centralizované zásobovanie vodou. Jeho absencia však nie je dôvodom na odmietnutie nákupu. Pomerne často sa ako alternatíva používa studňa alebo vrt.
Nedostatok drenáže je možné vyriešiť zakúpením a inštaláciou septiku, ktorý zachytáva splašky a spracováva ich na technologickú vodu. Na trhu existuje veľa typov takýchto zariadení, ktoré sa líšia technickými vlastnosťami a cenou.
Teraz, keď ste si vybrali vhodný pozemok a uzavreli kúpno-predajnú transakciu, môžete pokojne kontaktovať stavebnú firmu, kde vám ponúknu štandardné alebo podľa vašich preferencií a finančných možností.
Ja som Pavel. Viem, nechceš preletieť nákupom pozemku?!
Nižšie uvádzam moje tipy, ako si vybrať a kúpiť ten správny pozemok na stavbu domu. Viac informácií nájdete na konci videa.
Po výbere najoptimálnejšej možnosti lokality pre seba môžete začať s výberom stavebného tímu alebo organizácie. Ako to urobiť, vám poviem v článku „Ako si vybrať staviteľov“.
Pri kúpe pozemku som venoval pozornosť:
Katastrálny stav pozemkov
Všetky pozemky majú status, ktorý určuje účel pozemku. Pozemky sa zvyčajne ponúkajú na predaj na súkromnú výstavbu: SNT, čo znamená záhradnícke neziskové partnerstvo, DNP - neziskové partnerstvo dacha a IZHS - individuálna bytová výstavba (známa aj ako trvalý pobyt).
Pri výstavbe bytového domu je možné uvažovať o partnerstve v záhrade alebo dači, len ak je jeho predsedom váš dobrý priateľ alebo príbuzný. Alebo ak je v takomto partnerstve málo parciel, tak okolo 20-30 a všetci ich majitelia sú primeraní, bohatí ľudia, ktorí využívajú daču na časté bývanie a pravidelne platia všetky požadované poplatky a platby za služby. Aby sa nestalo, že dlh jedného vlastníka padne na plecia ostatných.
Toto sa nemôže stať v obývaných oblastiach na pozemkoch individuálnej bytovej výstavby, preto som uvažoval len o tejto kategórii pozemkov na výstavbu. Ale tu musíte pochopiť, že takýto pozemok bude stáť oveľa viac ako pozemok na záhradníctvo, takže si vypočítajte svoje schopnosti.
Potrebujete plyn?
Odporúčam vám venovať pozornosť tomu, koľko preplatíte za splyňovanie lokality. To znamená, že ak vás napríklad dodávka plynu do lokality bude stáť až 300 000 rubľov navyše k nákladom na pozemok, môže to mať zmysel. Nezabudnite však, že budete musieť zaplatiť aj za pripojenie vášho plynového zariadenia na centrálny plynovod.
Moja skúsenosť naznačuje, že ak náklady na inštaláciu plynovodu do lokality presiahnu 300 tisíc, potom nebude mať zmysel splyňovanie a potom nemá zmysel venovať pozornosť možnosti pripojenia plynu. Okrem toho existujú aj iné výhodné možnosti vykurovania domu za predpokladu, že je dostatočne izolovaný. Zároveň pre vás bude používanie alternatívnych chladív oveľa výnosnejšie.
Ak chcete vidieť svoje výhody, pozrite si moje video, v ktorom porovnávam náklady na vykurovanie domu plynom, elektrinou a inými druhmi paliva. Na vykurovanie domu používam elektrinu a ukázalo sa, že je oveľa výnosnejšie ako plyn. A dodávka plynu na moju stránku by sa mi vyplatila za viac ako 60 rokov.
Prečo vykurovanie elektrickou energiou? lacnejšie ako plyn
Voda je zdrojom života
Ďalším dôležitým bodom je podľa môjho názoru prítomnosť vody na mieste, respektíve jeho umiestnenie. Domnievam sa, že je lepšie zvoliť lokalitu tak, aby tam bola využiteľná voda nie hlboko pod povrchom vody. Nehovoríme o artézskych studniach, ktorých ťažba vody bude stáť najmenej 200 000 rubľov, a na používanie takejto vody v každodennom živote budete potrebovať aj špeciálne drahé filtre.
Vynikajúcou možnosťou by bolo centralizované zásobovanie vodou alebo čistá voda umiestnená tak blízko k povrchu zeme, že na jej extrakciu stačí postaviť studňu.
Ak má každý artézske studne, tak si pripravte 200+ tisíc, aby bola voda v dome
Aby som zistil, aká je hlboká voda, spýtal som sa susedov. Musíte sa opýtať, akú vodu používajú doma, ak sú tam studne, zistite počet krúžkov v nich. Zistite, aká je hladina vody v studniach počas špičiek roka.
Najnižšia hladina vody v zemi je pozorovaná v mesiacoch august – september a február – marec. Preto, ak na konci leta obyvatelia susedných oblastí spozorujú výrazný pokles hladiny vody vo svojich studniach, nemôžeme vylúčiť možnosť, že počas týchto období budete musieť šetriť vodou alebo vyvŕtať artézsku studňu.
Možnosť odvodnenia pozemku
Venujte pozornosť sklonu pozemku a jeho polohe vzhľadom na susedné pozemky. Pri zvažovaní možností pri nákupe premýšľajte o tom, ako v tejto oblasti zariadite drenáž a kam vypustiť odpadovú vodu zo septiku.
Aj keď je táto voda pomerne čistá a dá sa použiť na polievanie záhrady, tak ako ja. Ak je však obrat vody veľký alebo pôda nepotrebuje zalievanie, ako napríklad na jar, musíte zabezpečiť jej odvodnenie.
Posúďte umiestnenie lokality: ak sa nachádza v nízko položenej oblasti alebo na konci ulice, potom všetka voda od susedov žijúcich na ulici, podľa pravidiel gravitácie, bude smerovať k tejto lokalite. V takejto situácii dobrá drenáž nezachráni oblasti pred podmáčaním.
Uvažoval som len o oblastiach, ktoré nie sú v nížine a tak, aby sa voda z nej dala odviesť niekam ďalej: do aryku, priekopy, susedného jazera alebo niekam inam.
Pri plánovaní odvodnenia vám radím zariadiť ho tak, aby neprekážalo vašim susedom.
Cesta a oblasť
Vzdialenosť od centrálnych diaľnic v našej klíme je jedným z dôležitých aspektov pri výbere pozemku. Presvedčil som sa o tom z vlastnej skúsenosti. V zime pocítite obzvlášť výrazné nepohodlie z blízkosti hlavných diaľnic.
Vyberte si miesto hlbšie od centrálnych ciest - inak vás v zime unavuje odpratávanie snehu, ktorý vám traktory nasypú na cestu
Ak sa vaša lokalita nachádza na niektorej z centrálnych komunikácií obce, pripravte sa na to, že všetok sneh odprataný technikou z vozovky skončí na vašej lokalite a v okolí. Tento obrázok som videl minulú zimu neďaleko môjho domova. Je jasné, že na odhodenie takého množstva snehu, aby ste uvoľnili priechod a príjazdovú cestu k vám domov, bude potrebná obrovská fyzická námaha a veľa času.
Preto vám odporúčam vybrať si miesto mimo hlavných ulíc. V prospech tejto voľby hovorí niekoľko ďalších bodov: po prvé vás bude v menšej miere rušiť neustály hluk a prašnosť prechádzajúcich áut a po druhé, bude pre vás jednoduchšie vyjsť zo svojho územia na cestu.
Dôležitým bodom týkajúcim sa ciest prechádzajúcich v tesnej blízkosti lokality je akú majú šírku pásma?, teda aká je prejazdná, vyťažená vozidlami v dopravných špičkách a ako vhodná je pre prejazd toľkých vozidiel.
Napríklad, ak je vaša lokalita otočená smerom k cestnej ceste, pred výjazdom na diaľnicu v bezprostrednej blízkosti lokality dôjde k stúpaniu, potom sa na tomto mieste počas dopravných špičiek nahromadí veľké množstvo áut a vytvorí sa dopravná zápcha. . V dôsledku toho vozidlo uviaznuté v dopravnej zápche bude prekážať pri výjazde z miestnej oblasti.
Aby ste mohli presne posúdiť situáciu na ceste vo vami zvolenej oblasti, odporúčam vám navštíviť ju ráno o 7-8 hodine a večer o 18-19 hodine. Ak zistíte zápchu áut na výjazde na cestu, potom sa pripravte na to, že jazda do a z vášho domu v dopravných špičkách si od vás vyžiada nemalú časovú investíciu.
Zároveň je veľmi dôležité, aby k lokalite boli pohodlné prístupové cesty. Z vlastnej skúsenosti som sa naučil, že pri výstavbe je potrebný oveľa väčší priestor na manipuláciu s technickými vozidlami na stavenisku a v jeho blízkosti a úzky alebo nevyhovujúci vjazd vám v tejto fáze spôsobí väčšie ťažkosti a zvýši mzdové náklady. Preto je lepšie, ak sú prístupové cesty k vašej lokalite silné, široké a pohodlné na manévrovanie s veľkou ťažkou technikou bez poškodenia susedov.
Moja skúsenosť mi hovorí, že uprednostňujem dlhé pozemky nachádzajúce sa pozdĺž cesty pred tými, ktoré priliehajú k ceste úzkou stranou. Toto usporiadanie bude výhodné, ak sa zrazu jedného dňa rozhodnete vymedziť svoj pozemok. Potom môžete získať dva pozemky so samostatnými vchodmi. Toto určite nie je najdôležitejší bod, ale myslím si, že táto možnosť stojí za to vziať do úvahy.
Ako ďaleko od mesta?
Podľa mojich výpočtov je potrebné vybrať pozemok na základe odľahlosti, ktorý spĺňa nasledujúce požiadavky:
- · Nachádza sa nie viac ako hodinu jazdy od vašej práce.
- · Nie viac ako 20-30 minút autom od škôlky alebo školy.
- · Ideálny pozemok by bol v rovnakej oblasti, kde ste bývali predtým.
- · Je skvelé, ak je pre vás pohodlné rýchlo vziať svoje deti k rodičom a vrátiť sa domov.
Sám poznám ľudí, ktorí si kúpili pozemok a postavili dom na trvalý pobyt bližšie k vode, ale v takej vzdialenosti od mesta, že cesta do práce a späť im zaberie veľa času. Po tom, čo v takýchto podmienkach žili len jednu sezónu, si uvedomujú, že urobili chybu pri výbere lokality a voda pri dome už nie je taká atraktívna. A hodinové každodenné dochádzanie do práce a späť je vyčerpávajúce.
Potrebná občianska vybavenosť (čistota ciest, odvoz odpadu)
Pri výbere lokality vám dôrazne odporúčam venovať pozornosť niektorým drobnostiam, ktoré vám umožnia ušetriť:
- Kto, ako často a za akú cenu v zime čistí cestu vedúcu k lokalite.
Nie je možné zvládnuť taký objem práce pomocou rúk alebo bežných snehových fréz, takže niekoľkokrát za sezónu si budete musieť najať špeciálne vybavenie. Ak aj vaši susedia bývajú v zime na svojich pozemkoch, vyjde vás lacnejšie platiť si za traktorové služby spolu. Podľa mojich skúseností budú náklady na vydanie cca 200 rubľov za jedno upratovanie od každého majiteľa, ale stretol som sa s prípadmi, keď susedia všetky tieto náklady presunuli na nových majiteľov, pričom využili svoju neznalosť problematiky. - Ako sa odstraňujú odpadky?
Moje skúsenosti ukazujú, že jeho centralizované odstránenie je nielen nepohodlné, ale aj neprimerane drahé. Pokiaľ ide o mzdové náklady, vyzbierať ráno vrece odpadu, naložiť ho do auta a odviezť na špeciálne určené miesto vo vašej lokalite je sotva jednoduchšie, ako priniesť ten istý odpad do mesta, kde sa vyhodí. V obciach je centralizovaný zber odpadu organizovaným miestom, kde všetci obyvatelia berú odpad, ukladajú ho do košov, kde môže celé týždne ležať a šíriť všetky druhy infekcií a nepríjemných pachov. - Druhou možnosťou je, keď obyvatelia vyhadzujú odpadky na ulicu a zoberie ich okoloidúce auto.
Ale to tiež nie je najlepší spôsob, pretože stroj nie vždy stihne pozbierať vrecia skôr, ako ich mačky a psy vykuchajú. Pred takýmto vyzbieraním odpadkov sa autom jazdí spravidla raz týždenne, všetok odpad sa skladuje doma, čo je najmä v teplom počasí nehygienické. Preto by som sa v štádiu výkupu pozemku spýtal, ako je organizovaný odvoz odpadu a navštívil miesto zberu odpadu. Ale najlepsia moznost je podla mna odviezt si smeti kazdy den do mesta.
S kým a s čím susedí lokalita?
Som si istý, že dôležitým bodom je poloha lokality vo vzťahu k rôznym prírodným objektom: les, rieka, potok atď.
Preto som pre seba zdôraznil niekoľko nuancií:
1. Blízkosť lesa
v teplom období poskytne blízkosť komárom. Ak vás tento krv cicajúci hmyz netrápi, a nemáte malé deti, môžete si pokojne kúpiť pozemok pri lese. V zime aj v lete je krásne, je príjemné počúvať štebot vtákov, môžete ísť do lesa zbierať huby a lesné plody. Ak sa však bojíte komárov, vyberte si miesta ďaleko od močiarov a lesov.
2. Kto sú vaši susedia?
To je asi najdôležitejšia vec pri výbere pozemku.
Pri kúpe pozemku kupujete susedov a až potom svoj pokoj a pohodlný život. Komunikujte so susedmi a nebuďte susedia so somarinami!!!
Môj názor je, že keď si kúpite pozemok, kúpite si susedov. A ak sú vaši susedia dobrí, milí, otvorení ľudia, potom bude váš život vedľa nich príjemný a radostný.
