Zemljište bez ugovora je najtraženiji proizvod na tržištu zemlje. Jasno je da će nakon kupovine slijediti izgradnja kuće - tempom i po obrascu trošenja sredstava koji će vlasniku odgovarati. Ovo je jedna od prednosti takve akvizicije. Važno je samo odlučiti koje birokratske i fizičke prepreke treba savladati kako kuća u budućnosti ne bi ispala “odmetnički objekt”. I mnogo toga će morati da se uradi.
Ovaj članak je referentni i informativni materijal sve informacije u njemu su predstavljene u informativne svrhe i samo u informativne svrhe.
Geologija: Saznajte hoće li se vaša kuća urušiti
Jedno od pitanja koje se postavlja pred vlasnika koji poštuje zakon je izvođenje geoloških istraživanja lokaliteta
. Stručnjaci smatraju da se ovaj postupak isplati. Jednostavno zato što je poželjno znati šta se nalazi ispod planirane kuće i da li je tlo pogodno za gradnju. Pogotovo ako projekt uključuje izgradnju podruma.
Kako je rekao za internet portal o nekretnina Vjačeslav Jašin, menadžer projekta „Spassky Dachas“ kompanije „New Riga“., nakon izvođenja ovih radova, kupac će znati na kom su nivou podzemne vode, kakav je sastav tla itd. A to će zauzvrat pomoći da se to učini pravi temelj i zaštitite se od budućih problema, na primjer, pojave vode u podrumu. Često se potrebne informacije u tom pogledu mogu dobiti od prodavača, programera ili lokalnog arhitektonskog odjela.
U kompaniji "TransRegionInvest" opravdati važnost izvođenja geologije ako će vlasnik pristupiti postavljanju vodovoda i kanalizacije.
Istraživanja provode specijalizovane firme, a ove usluge za „pojedinačne niske zgrade“ variraju unutar 40-80 hiljada rubalja.
Pusti me da gradim
Zahvaljujući „dača amnestiji“, kažu stručnjaci, danas više nije potrebno dobijati građevinsku dozvolu. Možete izgraditi kuću i onda je legalizirati na pojednostavljen način. Ovo pravo je sadržano u Zakonu br. 93-FZ od 30. juna 2006. „O izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije o pojednostavljenoj registraciji prava građana na određene objekte nekretnina” (popularno poznat kao zakon o „dacha amnestiji“). U skladu sa ovim zakonom, kaže Tatjana Mukhina, šef odjela marketinga Odjela za rad sa zemljišnim parcelama kompanije TransRegionInvest, možete registrirati vlasništvo nad kućom izgrađenom bez građevinske dozvole na adresi na osnovu tehničkog pasoša BTI, za čije dobijanje je potrebno najmanje tri mjeseca
. Da se mogu prijaviti u izgrađenu kuću, kao i dobiti poštansku adresu potrebno je da se kuća prizna kao stambena
.
Usvojen 17. jula 2009. godine saveznog zakona br. 174 „O izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije“, kojim je produžen period „amnestije na dači“ do 1. marta 2015. godine. Dokument je objavljen u Rossiyskaya newspaper» 22. jula 2009. godine, a stupio na snagu 2. avgusta 2009. godine.
Kojim putem ići - dobiti građevinsku dozvolu prije početka gradnje ili legalizirati gradnju post fastum - naravno, na vlasniku je da odluči zemljište. “Savjetujemo našim klijentima da prvo dobiju građevinsku dozvolu i legalno počnu graditi kuću. To je predviđeno stavom 2 čl. 51 Urbanističkog zakonika Ruske Federacije“, kaže TransRegionInvest.
Građevinska dozvola izdaje okružna uprava regije u kojoj se gradi. Da biste dobili ovaj dokument, morate dostaviti sljedeći paket dokumenata regionalnom odjelu za arhitekturu:
1. zahtjev za dobijanje dozvole za izgradnju kuće na zemljištu;
2. kopiju potvrde o upisu vlasništva nad zemljištem;
3. kopiju katastarskog plana lokacije;
4. kopiju ugovora o kupoprodaji parcele;
5. kopiju ličnog pasoša;
6. predstavka lokalne uprave;
7. uvjerenje lokalne uprave o izostanku hapšenja i zabrana na lokaciji;
8.
situacioni plan ovjeren od strane lokalne uprave;
9. koordinacija sa službama (gas, struja, Rostelecom);
10. projekat stambene zgrade sa šemom planske organizacije zemljišne parcele.
Period pripreme dozvole je mjesec dana. Građevinska dozvola se izdaje u 3 primjerka i vrijedi 10 godina. Dostavljene kopije dokumenata neće biti vraćene. Projekat kuće se vraća vlasniku uz dopis lokalnog arhitektonskog odjela o odobrenju.
Više detalja o tački 10: projekat + dijagram lokacije
Tačka 10 zaslužuje posebnu pažnju, napominje TransRegionInvest. Arhitektonski projekat kuće mora da uradi firma koja ima odgovarajuću licencu za projektovanje zgrada i objekata. Preduzeće mora obezbijediti štampani projekat sa crtežima tlocrta i fasada, sa potpisima svih izvođača i plavim pečatom na svakom listu. Uz projekat se prilaže kopija licence za projektovanje, sa oznakom „Kopija je ispravna“ i plavim pečatom preduzeća.
Izgled planske organizacije zemljišne parcele (takođe klauzula 10) je plan parcele sa ucrtanim obrisima objekata.
Postoje tri opcije kako to učiniti:
– povjeriti izradu ove šeme istoj kompaniji koja radi projekat kuće;
- nacrtajte ga sami (ručno), naznačujući udaljenosti od kuće do granica lokacije (oni koji posjeduju AutoCAD ili neki drugi program za vektorsku grafiku mogu nacrtati ovaj crtež pomoću programa.
Prilikom izrade crteža potrebno je uzeti u obzir da postoji niz SNIP-ova koji reguliraju postavljanje kuće na gradilištu.
Inženjering: priključak – plaćeno i sa dozvolom
Ponekad, pa čak i najčešće, gradnja ne počinje s glavnom kućom, već, na primjer, izgradnjom kupatila ili nekih pomoćnih zgrada. Međutim, bez obzira gdje počinje gradnja - s kućom ili kupatilom, povezivanje komunikacija sa izgrađenim objektom često predstavlja najveću glavobolju vlasnika.
Obično, prilikom prodaje parcele bez ugovora, investitor obećava da će dovesti komunikacije do granice parcele. Trošak fizičkog povezivanja "cijevi i kabla" od linije nekretnine do kuće ovisi o cijeni materijala i radova, u rijetkim slučajevima prelazi 70.000 – 100.000 rubalja. Ali pored ovih radova, tu su i plaćanja za registraciju svih neophodna dokumenta(tehnički uslovi, nacrt saglasnosti i što je najvažnije - „prava na priključenje“). Ova plaćanja su često uporediva sa troškovima sajta.
Na primjer, danas se cijena "legalnog" priključka na struju u prosjeku u moskovskoj regiji kreće od 50.000 do 300.000 rubalja pod uslovom da glavni unutarselski kabl prolazi u blizini granice kupljene parcele. Ako se morate priključiti iz trafostanice, tada će se ovom iznosu dodati kabel i troškovi njegovog polaganja od trafostanice do lokacije. Slična je situacija i sa gasom. Samo će cijena radova na priključku biti veća za otprilike 200.000 do 500.000 rubalja. Takozvano „pravo na povezivanje” mora se razmatrati odvojeno. Može biti uključeno u cijenu zemljišta, ili se može dati uz dodatnu naknadu, a njegova veličina ovisit će samo o željama investitora.
Vrlo rijetko, trošak priključka i svih ostalih radova u vezi sa dovođenjem komunikacija do kuće je uključen u cijenu lokacije i snosi ga investitor, jer svi ovi radovi značajno povećavaju cijenu zemljišta. Dakle, kada ste u fazi odabira lokacije, trebali biste sebi postaviti pitanje: Zašto dvije identične parcele u susjednim selima imaju 2 puta razliku u cijeni?
Važnost problema legalne instalacije inženjerskih komunikacija ističu i u kompaniji Veles Capital Development. Ako vlasnik koristi vodovod, plin ili energiju, a nema akt o legalnom ulasku komunikacija, onda se može samo suosjećati s njim, kaže Aleksandar Bogdanov, šef pravnog odeljenja Veles Capital Development-a. Da biste izbjegli takve situacije, najbolje je kontaktirajte organizaciju koja vrši tehnički nadzor – tako da prati svu dokumentaciju potrebnu za izgradnju.
Ako sami riješite sve probleme, tada se programer mora obratiti za dozvolu za izgradnju gospodarskih zgrada s komunikacijama Odjeljenje za arhitekturu i urbanizam sa izjavom upućenom načelniku okruga .
Obezbeđena su sledeća dokumenta:
1. izjava;
2. predstavku načelnika teritorijalne jedinice okruga;
3. kopiju potvrde o vlasništvu nad zemljištem (namjena zemljišne parcele je individualna stambena izgradnja);
4. katastarski plan zemljišne parcele;
5. projekat domaćinstva zgrade u dva primjerka (projekat izrađuje organizacija ili pojedinac licenciran za ovu vrstu djelatnosti);
6. tehničke specifikacije priključiti kuću na komunalne mreže;
7. topografski snimak zemljišne parcele u M 1:500;
8. Zemljišni plan iz BTI
.
Sretan kraj: puštanje u rad
Za "legitimaciju" izgrađene kuće, kažu u kompaniji Veles Capital Development, potrebno je izvršiti postupak puštanja u rad.
Da biste to učinili, morate podnijeti paket dokumenata lokalnoj upravi:
1. zaključak o ispunjenosti tehničkih uslova predviđenih projektom izgradnje (rekonstrukcije) objekta;
2. pasoš tehničkog inventara završene građevinske (rekonstrukcijske) nekretnine;
3. zaključak Državne uprave za arhitektonsko-građevinski nadzor Moskovske oblasti o spremnosti završene izgradnje (rekonstrukcije) imovine i usklađenosti sa odobrenom projektnom dokumentacijom.
Na osnovu ovih dokumenata vlasnik zemljišne parcele dobija rješenje od načelnika lokala općina o davanju saglasnosti na akt o završenoj izgradnji objekta i upisuje vlasništvo.
»o gradnji kuce:
Mnogi Rusi danas sanjaju o svom domu.Da biste ostvarili ovaj san moraćete da napravite pet koraka.
Prvi korak. Da biste počeli graditi kuću, prvo morate kupiti zemljište. Vrijedi odabrati zemljište na osnovu ukupne površine homeownership. Približna proporcija koju treba poštovati je jedan prema 10. Ako želite da izgradite kuću površine 200 kvadratnih metara, onda ćete morati da kupite plac od dvadeset ari.
Zemljište možete kupiti preko posrednika ili direktno od bivših vlasnika. Parcela se još uvijek može kupiti od lokalne općine.
Drugi korak. Potrebno je obratiti se organu lokalne samouprave sa zahtjevom za izradu urbanističkog plana za zemljište na kojem se planira izgradnja kuće.
Ovaj dokument opisuje sve nijanse koje treba uzeti u obzir prilikom planiranja i izvođenja izgradnje.
Na primjer, na kojoj udaljenosti od ograde treba postaviti kuću, koliko spratova, gdje postaviti pomoćne zgrade.
Ovaj dokument mora biti popunjen prije podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu. Radi se po zakonu u roku od mjesec dana i potpuno besplatno.
Treći korak. Vlasnik zemljišne parcele podnosi zahtjev organu lokalne samouprave (upravi) za građevinsku dozvolu.
Morat ćete dati dijagram planske organizacije zemljišne parcele (crtež koji pokazuje kakvu kuću građanin želi graditi na kojem mjestu, tačke priključka na komunalne mreže ili gdje će se postaviti septička jama, mora biti naznačeno).
Zatim će stručnjaci uporediti plan grada i shemu: da li se želje vlasnika poklapaju sa zahtjevima zakona i arhitektonskim preporukama ili ne. Ako postoje odstupanja, izdaje se odbijanje izdavanja građevinske dozvole. Možete pokušati ponovo tek nakon što otklonite uočene nedostatke.
Dozvola se izdaje u roku od deset dana, takođe besplatno.
Četvrti korak. Izgradnja kuće.
Korak peti. Legalizacija prava vlasništva nad zgradom u pravdi (preko MFC-a). Da biste to učinili, morate imati tehnički pasoš (izdao ga je BTI) i zahtjev vlasnika.
Svaki čovjek u životu mora uspjeti postići tri stvari: posaditi drvo, podići sina, izgraditi kuću. O tome govori poznata narodna mudrost. Odakle započeti implementaciju životnog plana je individualna stvar. Hajde da pokušamo zajedno da shvatimo gde da počnemo da gradimo kuću.
Trenutno su posebno popularni, i to je razumljivo. Izbor ovu opciju omogućava vam da značajno uštedite vrijeme i novac. Nažalost, takav projekat neće omogućiti kupcu da ostvari svoje individualne ideje i želje.
Takođe morate analizirati šta vam se nudi kako biste shvatili da li će vama i vašoj porodici biti što zgodnije i udobnije. Zato što će unošenje izmjena u projekat tokom same izgradnje biti prilično problematično.
Kako odabrati pravu razvojnu kompaniju
Kada radite sa građevinskom kompanijom, morate pažljivo i temeljito proučiti svaku klauzulu ugovora. Ne zaboravite posebno razgovarati o rokovima za završetak posla i kaznama za kašnjenje. Kako ne biste propustili važne nijanse, savjetujemo vam da potražite savjet od odvjetnika specijaliziranog za stambena pitanja.
Na modernom građevinskom tržištu postoji dovoljno kompanija koje nude niz različitih usluga, od odabira mjesta za gradnju do odabira zavjesa za spavaću sobu. Izgraditi seoska kuća Na kraju, to se nije pokazalo kao najveća frustracija i posebna pažnja treba posvetiti izboru građevinske organizacije.
Pametno mjesto za početak je ispitivanje vašeg portfelja. Svaka kompanija na svojoj web stranici ima album sa fotografijama gotovih objekata. Tamo možete pronaći i recenzije njihovih klijenata. Ako baš želite, možete čak otići na jednu od adresa, vidjeti vlastitim očima proizvod rada kompanije i komunicirati sa vlasnicima, ako, naravno, žele. Ove preporuke će Vam omogućiti da odaberete zaista odgovornog i kompetentnog izvođača sa adekvatnom cenom i kvalitetom ponude.
Nakon što je napravljen izbor kompanije za razvoj, možete bezbedno nastaviti sa sklapanjem ugovora. Ovdje moramo uzeti u obzir činjenicu da ili direktor organizacije ili njegov zamjenik moraju potpisati ugovor na suprotnoj strani. Opet, morate obratiti pažnju na papirologiju, pravne suptilnosti i nijanse. Kako biste naknadno pravno branili svoja prava.
Važne nijanse u vezi s plaćanjem rada
Još jedna vrlo ozbiljna stvar o kojoj je potrebno razgovarati i pismeno zabilježiti prije početka faze izgradnje kuće je pitanje plaćanja. Bolje je ne žuriti s plaćanjem 100% akontacije. Takav korak nosi sa sobom velike rizike, uključujući kašnjenje u rokovima i implementaciju uz primjetno kršenje kvaliteta.
Izvođač, nakon što je prethodno dobio pun iznos novca, može novac potrošiti na nabavku materijala za drugi projekat, tj. plate zaposlenika ili koristiti u druge svrhe, ali, nažalost, ne za predviđenu namjenu.
Dakle, u svakoj fazi izgradnje stambeni kompleks kupac ima kontrolu i sredstvo podsticaja kroz određenu novčanu uplatu.
I tek sada, nakon što je rutinski dio vezan za papirologiju uspješno završen i cilj postignut, možete sigurno početi postavljati temelje seoske kuće.
Gotovo svaki stanovnik grada sanja o zamjeni bučne metropole za miran zeleni kutak i da neko vrijeme provede u vlastitom domu. Oni koji su posebno očajni čak i ostvare ove snove i, nakon što su pronašli odgovarajuće mjesto, s entuzijazmom počinju da grade svoje porodično gnijezdo. Međutim, kako kasnije ne bi nailazili na probleme, prije početka gradnje potrebno je prikupiti svu dokumentaciju i dozvole.
Fotografija Getty Images
Prije nego što počnete graditi vlastitu seosku kuću, pročitajte popis potrebnih dokumenata bez kojih ne možete započeti izgradnju. Također biste trebali provjeriti dostupnost dokumenata koji potvrđuju kupovinu i registraciju zemljišne parcele. Inače, za dobivanje građevinske dozvole potrebno je kontaktirati upravu i popuniti odgovarajući zahtjev.
Uz ovu aplikaciju morate dostaviti: rješenje načelnika uprave o davanju zemljišne parcele za individualnu stambenu izgradnju; ugovor o prodaji; generalni plan; pasoš lokacije; akt o potpunom utvrđivanju granica zemljišne parcele i razbijanju objekata, crvenih linija i osovina zgrade.
Nakon razmatranja ovih dokumenata, načelnik uprave mora donijeti odluku o dozvoli (ili odbijanju dozvole) za izgradnju privatne stambene zgrade. Ako se donese pozitivna odluka, mora se izdati projektni pasoš za privatnu stambenu zgradu.
To uključuje: rješenje uprave o građevinskoj dozvoli; dokument koji potvrđuje pravo investitora na zemljišnu parcelu; kopiju glavnog plana relevantne urbanističke dokumentacije; situacioni plan; tehnički uslovi (TS) za priključenje na komunalne mreže (sa dijagramom); tlocrti, presjeci, fasade; akt o utvrđivanju granica zemljišne parcele u punom obimu i raščlanjivanju objekata (sa dijagramom crteža).
Osim toga, još uvijek morate prikupiti posebnu fasciklu papira ( projekat individualne privatne stambene zgrade): situacioni plan (M 1:500), koji prikazuje lokaciju gradilišta u vezi sa najbližim naseljima, izvorima i spoljnim mrežama za snabdevanje energijom, toplotom i vodom, objektima, kanalizacionim mrežama; topografsko snimanje prostora sa susjednim dijelom ulice (M 1:500); generalni plan parcela sa vertikalnim rasporedom i povezivanjem projekta sa prostorom (M 1:200, 1:1000); tlocrt podruma (tehničko podzemlje, prizemlje); tlocrti (M 1:100, 1:50); glavne i bočne fasade zgrada (M 1:50, 1:100); karakteristični presjeci (M 1:100, 1:50); planovi podova i obloga podova koji se ne ponavljaju (M 1:100); plan krovnog rešetkastog sistema (M 1:100); plan krova (M 1:100, 1:200); plan temelja (M 1:100, 1:50); presjek temelja, karakteristične arhitektonske i građevinske cjeline i detalji (M 1:10, 1:20); opće objašnjenje i tehničko-ekonomski pokazatelji; procjene troškova i financijska razmatranja troškova izgradnje; nacrte tehničke podrške (prema projektnim specifikacijama).
Još uvijek morate pribaviti dokumente za zemljišne knjige. Za registraciju potrebno je popuniti prijavu u kojoj formulirate namjenu korištenja zemljišta (organizacija poljoprivrednog ili privatnog preduzeća, izgradnja privatne stambene zgrade, vrtlarstvo itd.), lokaciju i veličinu zemljišne parcele , priložiti kopiju identifikacionog dokumenta (pasoša), kupoprodajni ugovor, ovjereni katastarski plan zemljišne parcele, dokumente koji sadrže podatke o pravu građanina na zemljišnu parcelu (pravo trajnog korištenja zemljišne parcele ili pravo na doživotno nasljedno posjedovanje se smatra).
Zahtjev, zajedno sa kopijom pasoša, podnosi se Ministarstvu za upravljanje državnom imovinom. Obično postupak pregleda traje oko dvije sedmice, ponekad i malo više. Tada ćete dobiti kopiju odluke. U tom slučaju morate sami pripremiti mjerenja lokacije i izradu katastarskog plana.
Zatim ćete morati podnijeti zahtjev za registraciju Federalnoj registracijskoj službi podnošenjem sljedećih dokumenata: kopiju vašeg identifikacionog dokumenta (pasoša); odluku lokalne izvršne vlasti o upisu zemljišne parcele; ugovor o prodaji; ovjereni katastarski plan zemljišne parcele.
Bitan! Svi dokumenti (osim pasoša) moraju biti dostavljeni u originalu i plus kopijama
Ili ne možete imati vikendicu - prvo morate dobiti dozvole. Pripremite prostor i povežite komunikacije.
Spisak dokumenata za izgradnju privatne kuće (bašta, seoske kuće) za individualnu stambenu izgradnju
Građevinske dozvole izdaje lokalna uprava. Da biste ga dobili, potrebno je da mu se obratite aplikacijom uz koju su priloženi sljedeći dokumenti:
- ugovor o kupoprodaji (ili darovanju) zemljišta;
- pasoš zemljišne parcele;
- dozvola (peticija) načelnika lokalne administracije okruga za obezbjeđenje lokacije za izgradnju;
- master plan lokacije;
- akt utvrđivanja u prirodi osovina objekta i granica zemljišne parcele;
- topografski pregled lokaliteta.
Postupak pripreme dokumentacije za izgradnju stambene zgrade
Lokalna uprava će razmotriti vaš zahtjev i donijeti odluku o dozvoli (ili odbijanju) za izgradnju privatne kuće. Ako je odluka pozitivna, trebali biste izdati projektni pasoš za privatnu stambenu zgradu koji se sastoji od:
- dokument koji potvrđuje vaše pravo na zemljišnu parcelu;
- rješenja uprave o građevinskim dozvolama;
- kopije iz generalnog plana urbanističke dokumentacije;
- tehnički uslovi za priključenje na inženjerske komunikacije;
- situacioni plan;
- tlocrti, kote, presjeci;
- akt o utvrđivanju granica u naravi i razbijanju objekata.
Dodatno, u toku je izrada projekta individualne privatne stambene zgrade koji se sastoji od:
- situacioni plan, koji pokazuje lokaciju objekta i najbliže naselja, izvori, strukture i mreže;
- topografsko snimanje lokaliteta sa susjednom ulicom;
- generalni plan lokacije sa osvrtom na teren i vertikalni raspored;
- tlocrti podruma i etaže;
- karakteristični rezovi;
- fasade zgrada;
- rafter sistem i krovni planovi;
- plan i presjeci temelja;
- general objašnjenje i tehničko-ekonomski pokazatelji;
- procijenjena razmatranja troškova izgradnje;
- inženjerski crteži.
Koji dokumenti su potrebni za registraciju zemljišne parcele?
Za one koji tek planiraju registrirati parcelu, bit će korisno znati koji su dokumenti potrebni za to. Za registraciju zemljišne parcele potrebno je dostaviti dokumente koji se sastoje od:
- kupoprodajni ugovori;
- izjave koje ukazuju na: veličinu i položaj parcele, namenu korišćenja zemljišta (npr. izgradnja, organizovanje lične poljoprivrede i sl.);
- kopije pasoša vlasnika parcele;
Registracija zemljišne parcele treba započeti podnošenjem zahtjeva Ministarstvu za upravljanje državnom imovinom (kopija pasoša se prilaže uz zahtjev). Ako parcela nije prethodno privatizovana, potrebno je manje vremena za njeno uknjiženje. Proces razmatranja prijave trebao bi trajati dvije sedmice, ali u praksi ovaj proces traje duže.
Čim se donese odluka o uknjižbi zemljišne parcele, možete naručiti mjerenje parcele i izradu katastarskog plana (ova faza traje oko mjesec dana). Sada možete sklopiti kupoprodajni ugovor sa državom. Ova procedura nije neophodna ako ste zemljište dobili u naslijeđe ili od države besplatno.
Nakon toga, prijava se podnosi Federalnoj registracijskoj službi, uz koju se prilažu dokumenti uključujući:
- odluke lokalnih vlasti o upisu zemljišne parcele;
- kopije pasoša vlasnika;
- kupoprodajni ugovori;
- ovjereni katastarski plan lokacije.
Uz pasoš vlasnika, svi dokumenti se dostavljaju u obliku originala i kopija.
