Pozemok bez zmluvy je najžiadanejším produktom na vidieckom trhu. Je jasné, že po kúpe bude nasledovať stavba domu – tempom a podľa vzoru míňania prostriedkov, ktorý bude majiteľovi vyhovovať. To je jedna z výhod takejto akvizície. Je len dôležité rozhodnúť, aké byrokratické a fyzické prekážky je potrebné prekonať, aby sa v budúcnosti dom nestal „objektom mimo zákona“. A bude potrebné urobiť veľa.
Tento článok je referenčným a informačným materiálom, všetky informácie v ňom sú uvedené na informačné účely a slúžia len na informačné účely.
Geológia: Zistite, či sa váš dom prepadne
Jedna z otázok, ktorá sa vynára pred vlastníkom, ktorý dodržiava zákony, je vykonávanie geologického prieskumu lokality
. Odborníci sa domnievajú, že tento postup stojí za to prejsť. Jednoducho preto, že je vhodné vedieť, čo sa pod plánovaným domom nachádza a či je pôda vhodná na stavbu. Najmä ak projekt zahŕňa výstavbu suterénov.
Ako povedal pre internetový portál o nehnuteľnosť Vyacheslav Yashin, projektový manažér „Spassky Dachas“ spoločnosti „New Riga“. po vykonaní týchto prác bude kupujúci vedieť, na akej úrovni sú podzemnej vody, aké je zloženie pôdy a pod. A to zase pomôže urobiť správny základ a chráňte sa pred budúcimi problémami, napríklad pred výskytom vody v suteréne. Pomerne často je možné potrebné informácie v tomto smere získať od predajcu, developera alebo miestneho architektonického oddelenia.
V spoločnosti "TransRegionInvest" odôvodniť dôležitosť vedenia geológie, ak sa vlastník chystá začať s kladením vodovodných a kanalizačných systémov.
Výskum vykonávajú špecializované firmy a tieto služby pre „individuálne nízkopodlažné budovy“ sa v rámci nich líšia 40-80 tisíc rubľov.
Nechajte ma stavať
Vďaka „dachovej amnestii“ dnes už nie je potrebné vybavovať stavebné povolenie. Môžete si postaviť dom a potom ho zjednodušene zlegalizovať. Toto právo je zakotvené v zákone č. 93-FZ z 30. júna 2006 „O zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie v otázke registrácie práv občanov k niektorým nehnuteľným veciam zjednodušeným spôsobom“ (známy ako zákon o „dachovej amnestii“). V súlade s týmto zákonom, hovorí Tatyana Mukhina, vedúca marketingového oddelenia oddelenia pre prácu s pozemkami spoločnosti TransRegionInvest, môžete zaregistrovať vlastníctvo domu postaveného bez stavebného povolenia na adrese na základe technického pasu ZINZ, ktorého prijatie trvá najmenej tri mesiace
. Aby ste sa mohli zaregistrovať v postavenom dome, ako aj získať poštovú adresu je potrebné, aby bol dom uznaný za bytový
.
Prijaté 17. júla 2009 federálny zákon 174 „O zmene a doplnení niektorých zákonov Ruskej federácie“, ktorým sa predĺžila doba „dachovej amnestie“ do 1. marca 2015. Dokument bol zverejnený v r noviny Rossijskaja» 22. júla 2009 a účinnosť nadobudla 2. augusta 2009.
Akou cestou sa vydať - získať stavebné povolenie pred začatím stavby alebo legalizovať stavbu post fastum - je samozrejme na rozhodnutí vlastníka pozemok. „Našim klientom odporúčame, aby si najskôr vybavili stavebné povolenie a legálne začali stavať dom. Toto je ustanovené v odseku 2 čl. 51 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie,“ hovorí TransRegionInvest.
Stavebné povolenie vydáva okresná správa kraja, v ktorom prebieha výstavba. Ak chcete získať tento dokument, musíte regionálnemu oddeleniu architektúry predložiť nasledujúci balík dokumentov:
1. žiadosť o povolenie stavby domu na pozemku;
2. kópiu osvedčenia o registrácii vlastníctva pôdy;
3. kópiu katastrálneho plánu lokality;
4. kópiu kúpno-predajnej zmluvy na pozemok;
5. kópia osobného pasu;
6. petícia miestnej správy;
7. osvedčenie miestnej správy o absencii zatknutí a zákazov na mieste;
8.
situačný plán overený miestnou správou;
9. koordinácia so službami (plyn, elektrina, Rostelecom);
10. projekt bytového domu so schémou organizácie plánovania pozemku.
Doba prípravy povolenia je jeden mesiac. Stavebné povolenie sa vydáva v 3 vyhotoveniach a platí 10 rokov. Zaslané kópie dokumentov sa nevracajú. Projekt domu sa vracia majiteľovi s poznámkou miestneho oddelenia architektúry o schválení.
Viac podrobností o bode 10: projekt + diagram lokality
Bod 10 si zaslúži osobitnú pozornosť, poznamenáva TransRegionInvest. Architektonický návrh domu musí vypracovať firma, ktorá má príslušnú licenciu na projektovanie budov a stavieb. Spoločnosť musí poskytnúť vytlačený projekt s výkresmi pôdorysov a fasád, s podpismi všetkých účinkujúcich a modrou pečaťou na každom liste. K projektu je pripojená kópia licencie na dizajn s označením „Kópia je správna“ a modrou pečaťou spoločnosti.
Usporiadanie plánovacej organizácie pozemku (aj bod 10) je plán pozemku s vyznačenými obrysmi budov.
Existujú tri možnosti, ako to urobiť:
– poveriť vypracovaním tejto schémy tú istú spoločnosť, ktorá robí projekt domu;
- nakreslite sa (ručne) a uveďte vzdialenosti od domu k hraniciam lokality (tí, ktorí vlastnia AutoCAD alebo iný vektorový grafický program, môžu tento výkres nakresliť pomocou programu.
Pri vývoji výkresu je potrebné vziať do úvahy, že existuje množstvo SNIP, ktoré regulujú umiestnenie domu na mieste.
Inžinierstvo: prípojka – platené as povolením
Niekedy a dokonca najčastejšie sa výstavba nezačína hlavným domom, ale napríklad výstavbou kúpeľného domu alebo niektorých prístavieb. Bez ohľadu na to, kde sa stavba začína - s domom alebo kúpeľným domom, je pre majiteľa často najväčšou bolesťou hlavy pripojenie komunikácií k postavenému objektu.
Zvyčajne pri predaji pozemku bez zmluvy developer sľubuje privedenie komunikácie na hranicu pozemku. Náklady na fyzické pripojenie „potrubia a kábla“ z nehnuteľnosti do domu závisia od nákladov na materiál a prácu, v zriedkavých prípadoch presahujú 70 000 - 100 000 rubľov. Ale okrem týchto prác existujú platby za registráciu všetkých potrebné dokumenty(technické podmienky, schválenie návrhu a čo je najdôležitejšie - „práva na pripojenie“). Tieto platby sú často porovnateľné s nákladmi na stránku.
Napríklad dnes sa náklady na „legálne“ pripojenie elektriny v moskovskom regióne pohybujú od 50 000 až 300 000 rubľov za predpokladu, že hlavný vnútrodedinský kábel vedie blízko hranice kupovanej parcely. Ak sa musíte pripojiť z rozvodne, potom sa k tejto sume pripočíta kábel a náklady na jeho položenie z rozvodne na miesto. S plynom je situácia podobná. Len náklady na spojovacie práce budú približne vyššie 200 000 až 500 000 rubľov. Takzvané „právo pripojenia“ sa musí posudzovať samostatne. Môže byť zahrnutý v cene pozemku, alebo môže byť poskytnutý za príplatok a jeho veľkosť bude závisieť len od chúťok developera.
Veľmi zriedkavo sú náklady na pripojenie a všetky ostatné práce súvisiace s privedením komunikácie do domu zahrnuté v nákladoch na lokalitu a znáša ich developer, pretože všetky tieto práce výrazne zvyšujú náklady na pozemok. Takže, keď ste vo fáze výberu lokality, mali by ste si položiť otázku: Prečo majú dva rovnaké pozemky v susedných obciach 2-násobný rozdiel v cene?
Význam problému legálnej inštalácie inžinierskych komunikácií zdôrazňuje aj spoločnosť Veles Capital Development. Ak vlastník využíva vodovod, plyn alebo energie, ale nemá zákon o legálnom vstupe na komunikácie, tak s ním možno len súcitiť, hovorí. Alexander Bogdanov, vedúci právneho oddelenia Veles Capital Development. Aby ste sa vyhli takýmto situáciám, je najlepšie kontaktujte organizáciu poskytujúcu technický dozor – aby sledovala všetky doklady potrebné na stavbu.
Ak vyriešite všetky problémy sami, musí sa vývojár obrátiť na povolenie na výstavbu prístavieb s komunikáciou odboru architektúry a urbanizmu s vyjadrením adresovaným prednostovi okr .
Poskytujú sa tieto dokumenty:
1. vyhlásenie;
2. petícia prednostu územného celku okresu;
3. kópia listu vlastníctva pozemku (účelový zámer pozemku je individuálny bytovú výstavbu);
4. katastrálny plán pozemku;
5. projekt domácnosti budovy v duplikáte (projekt je vypracovaný organizáciou alebo jednotlivcom s licenciou na tento typ činnosti);
6. Technické špecifikácie napojiť dom na inžinierske siete;
7. topografický prieskum pozemku v M 1:500;
8. územný plán zo ZINZ
.
Šťastný koniec: uvedenie do prevádzky
Na „legitimizáciu“ postaveného domu, hovoria v spoločnosti Veles Capital Development, je potrebné vykonať postup uvedenia do prevádzky.
Ak to chcete urobiť, musíte miestnej správe predložiť balík dokumentov:
1. záver o splnení technických podmienok predpokladaných projektom výstavby (rekonštrukcie) zariadenia;
2. pas technickej inventarizácie dokončenej stavby (rekonštrukcie) nehnuteľnosti;
3. záver Štátneho stavebného a stavebného dozoru Moskovskej oblasti o pripravenosti dokončenej stavby (rekonštrukcie) nehnuteľnosti a jej súlade so schválenou projektovou dokumentáciou.
Na základe týchto podkladov dostane vlastník pozemku od prednostu miestneho uznesenie obce o schválení úkonu dokončenej stavby zariadenia a zapíše vlastníctvo.
»o stavbe domu:
Mnohí Rusi dnes snívajú o vlastnom dome.Aby sa tento sen stal skutočnosťou, musíte urobiť päť krokov.
Krok jedna. Ak chcete začať stavať dom, musíte si najprv kúpiť pozemok. Stojí za to vybrať pozemok na základe Celková plocha domáce vlastníctvo. Približný pomer, ktorý by sa mal dodržať, je jedna ku 10. Ak chcete postaviť dom s rozlohou 200 metrov štvorcových, budete si musieť kúpiť pozemok s rozlohou dvadsať hektárov.
Pozemok si môžete kúpiť cez realitky alebo priamo od bývalých vlastníkov. Pozemok je stále možné odkúpiť od miestnej samosprávy.
Krok dva. Je potrebné obrátiť sa na orgán miestnej samosprávy so žiadosťou o vypracovanie územného plánu pre pozemok, na ktorom sa plánuje výstavba domu.
Tento dokument popisuje všetky nuansy, ktoré by sa mali brať do úvahy pri plánovaní a realizácii výstavby.
Napríklad, v akej vzdialenosti od plota by mal byť dom umiestnený, koľko poschodí, kde umiestniť hospodárske budovy.
Tento doklad je potrebné vyplniť pred podaním žiadosti o stavebné povolenie. Robí sa to podľa zákona do jedného mesiaca a úplne zadarmo.
Krok tri. Vlastník pozemku požiada orgán miestnej samosprávy (správu) o stavebné povolenie.
Budete musieť poskytnúť schému plánovacej organizácie pozemku (nákres, ktorý ukazuje, aký dom chce občan postaviť na akom mieste, miesta pripojenia na inžinierske siete alebo kde bude inštalovaný septik). byť uvedené).
Ďalej odborníci porovnajú plán mesta a schému: či sa želania majiteľa zhodujú s požiadavkami zákona a architektonickými odporúčaniami alebo nie. Ak sa vyskytnú nezrovnalosti, vydá sa odmietnutie vydania stavebného povolenia. Znova to môžete skúsiť až po odstránení zistených nedostatkov.
Povolenie sa vydáva do desiatich dní, tiež bezplatne.
Krok štyri. Stavba domu.
Krok päť. Legalizácia vlastníckych práv k budove v justícii (prostredníctvom MFC). Na tento účel musíte mať technický pas (vydaný ZINZ) a žiadosť vlastníka.
Každý človek musí v živote zvládnuť tri veci: zasadiť strom, vychovať syna, postaviť dom. Hovorí o tom známa ľudová múdrosť. Kde začať s realizáciou životného plánu je individuálna záležitosť. Ale skúsme spolu prísť na to, kde začať stavať dom.
V súčasnosti sú obzvlášť populárne a to je pochopiteľné. Voľba túto možnosť umožňuje výrazne ušetriť čas a peniaze. Žiaľ, takýto projekt zákazníkovi neumožní realizovať jeho individuálne predstavy a priania.
Musíte tiež analyzovať, čo sa vám ponúka, aby ste pochopili, či to bude pre vás a vašu rodinu čo najpohodlnejšie a najpohodlnejšie. Pretože robiť zmeny v projekte počas samotnej výstavby bude dosť problematické.
Ako si vybrať správnu developerskú spoločnosť
Pri spolupráci so stavebnou firmou si treba dôkladne a dôkladne preštudovať každú klauzulu zmluvy. Nezabudnite samostatne prediskutovať termíny dokončenia práce a sankcie za omeškanie. Aby ste nepremeškali dôležité nuansy, dôrazne vám odporúčame vyhľadať radu od právnika špecializujúceho sa na otázky bývania.
Na modernom stavebnom trhu existuje dostatok spoločností, ktoré ponúkajú celý rad rôznych služieb, od výberu miesta na stavbu a končiac výberom závesov do spálne. Postaviť vidiecky dom Nakoniec sa to neukázalo ako najväčšia frustrácia a nočná mora, ktorá by mala venovať osobitnú pozornosť výberu organizácie výstavby.
Šikovné miesto, kde začať, je preskúmať svoje portfólio. Každá firma má na svojej stránke album s fotografiami hotových predmetov. Nájdete tam aj recenzie od ich klientov. Ak naozaj chcete, môžete dokonca zájsť na jednu z adries, vidieť na vlastné oči produkt práce spoločnosti a porozprávať sa s majiteľmi, ak, samozrejme, chcú. Tieto odporúčania vám umožnia vybrať si skutočne zodpovedného a kompetentného dodávateľa s primeranou cenovou a kvalitnou ponukou.
Po výbere developerskej spoločnosti môžete pokojne pristúpiť k uzatvoreniu zmluvy. Tu musíme počítať s tým, že buď riaditeľ organizácie alebo jeho zástupca musí zmluvu podpísať na opačnej strane. Opäť musíte venovať pozornosť papierovaniu, právnym jemnostiam a nuansám. Za účelom následnej právnej obrany vašich práv.
Dôležité nuansy týkajúce sa platby za prácu
Ďalším veľmi závažným bodom, ktorý je potrebné pred začatím etapy výstavby domu prediskutovať a písomne zaznamenať, je otázka platby. So 100% zálohou je lepšie sa neponáhľať. Takýto krok so sebou nesie veľké riziká, vrátane oneskorení v termínoch a realizácii so citeľným narušením kvality.
Dodávateľ, ktorý predtým obdržal celú sumu peňazí, môže peniaze minúť na nákup materiálu pre iný projekt, as mzdy zamestnancami alebo používané na iné účely, ale, žiaľ, nie na určený účel.
Teda v každej fáze výstavby obytný komplex zákazník má kontrolu a motivačný prostriedok prostredníctvom určitej peňažnej platby.
A až teraz, po úspešnom dokončení rutinnej časti spojenej s papierovaním a dosiahnutí cieľa, môžete bezpečne začať položiť základy vidieckeho domu.
Takmer každý obyvateľ mesta sníva o tom, že vymení hlučnú metropolu za pokojný zelený kútik a strávi nejaký čas vo svojom vlastnom dome. Tí, ktorí sú obzvlášť zúfalí, si tieto sny dokonca plnia a keď nájdu vhodné miesto, začnú s nadšením budovať svoje rodinné hniezdo. Aby ste však neskôr nenarazili na problémy, je potrebné pred začatím stavby vyzbierať všetky doklady a povolenia.
Autor fotografie: Getty Images
Než začnete stavať svoj vlastný vidiecky dom, prečítajte si zoznam potrebných dokumentov, bez ktorých nemôžete začať s výstavbou. Mali by ste tiež skontrolovať dostupnosť dokumentov potvrdzujúcich kúpu a registráciu pozemku. Mimochodom, na získanie stavebného povolenia je potrebné kontaktovať administratívu a vyplniť príslušnú žiadosť.
Spolu s touto aplikáciou musíte poskytnúť: uznesenie vedúceho správy o poskytnutí pozemku na individuálnu bytovú výstavbu; zmluva o predaji; všeobecný plán; miestny pas; zákon o úplnom určení hraníc pozemku a členení stavieb, červených čiar a osí stavby.
Po preskúmaní týchto dokumentov musí vedúci správy rozhodnúť o povolení (alebo zamietnutí povolenia) na výstavbu súkromnej obytnej budovy. Ak sa prijme kladné rozhodnutie, musí sa vydať projektový pas pre súkromný obytný dom.
Obsahuje: správne rozhodnutie o povolení stavby; dokument potvrdzujúci právo developera na pozemok; kópiu územného plánu príslušnej územnoplánovacej dokumentácie; situačný plán; technické podmienky (TS) na pripojenie na inžinierske siete (so schémou); pôdorysy, rezy, fasády; zákon o úplnom určení hraníc pozemku a členení stavieb (s výkresom).
Okrem toho stále musíte zbierať samostatný priečinok papierov ( projekt individuálneho súkromného obytného domu): situačný plán (M 1:500) s vyznačením polohy staveniska v nadväznosti na najbližšie sídla, zdroje a vonkajšie siete zásobovania energiou, teplom a vodou, stavby, kanalizačné siete; polohopisný prieskum územia s priľahlou časťou ulice (M 1:500); všeobecný plán pozemok s vertikálnym usporiadaním a prepojením projektu na územie (M 1:200, 1:1000); pôdorys suterénu (technické podzemie, prízemie); pôdorysy (M 1:100, 1:50); hlavné a bočné fasády budov (M 1:50, 1:100); charakteristické rezy (M 1:100, 1:50); plány podláh a krytín neopakujúcich sa podláh (M 1:100); pôdorys systému krovu (M 1:100); pôdorys strechy (M 1:100, 1:200); zakladací plán (M 1:100, 1:50); prierez základov, charakteristické architektonické a konštrukčné celky a detaily (M 1:10, 1:20); všeobecná vysvetlivka a technické a ekonomické ukazovatele; odhady nákladov a finančné úvahy o nákladoch na výstavbu; výkresy technickej podpory (podľa konštrukčných špecifikácií).
Stále musíte získať dokumenty evidencia pozemkov. Na registráciu je potrebné vyplniť žiadosť, v ktorej sformulujete účel využitia pozemku (organizácia farmy alebo osobného podniku, výstavba súkromného bytového domu, záhradníctvo a pod.), polohu a veľkosť pozemku. , priložte kópiu dokladu totožnosti (pas), kúpnu zmluvu - predaj, overený katastrálny plán pozemku, doklady s údajmi o práve občana k pozemku (právo na doživotné užívanie pozemku alebo právo za doživotné dedičné vlastníctvo sa považuje).
Žiadosť spolu s kópiou cestovného pasu je potrebné predložiť na ministerstvo správy majetku štátu. Revízny postup zvyčajne trvá približne dva týždne, niekedy aj trochu viac. Potom dostanete kópiu rozhodnutia. V tomto prípade si budete musieť sami pripraviť merania lokality a vytvorenie katastrálneho plánu.
Potom budete musieť podať žiadosť o registráciu Federálnej registračnej službe predložením nasledujúcich dokumentov: kópia vášho identifikačného dokladu (pas); rozhodnutie miestneho výkonného orgánu o registrácii pozemku; zmluva o predaji; osvedčený katastrálny plán pozemku.
Dôležité! Všetky dokumenty (okrem pasu) musia byť predložené v origináli a plus kópiách
Alebo nemôžete mať chatu - najprv musíte získať povolenia. Pripravte oblasť a pripojte komunikácie.
Zoznam dokumentov pre výstavbu súkromného domu (záhrada, vidiecky dom) pre individuálnu bytovú výstavbu
Stavebné povolenia vydáva miestna správa. Ak ho chcete získať, mali by ste ho kontaktovať so žiadosťou, ku ktorej sú priložené nasledujúce dokumenty:
- zmluva o predaji a kúpe (alebo darovaní) pôdy;
- pas pozemku;
- povolenie (petícia) prednostu miestnej správy okresu poskytnúť miesto na výstavbu;
- hlavný plán lokality;
- akt, ktorým sa v prírode ustanovujú osi stavby a hranice pozemku;
- topografický prieskum lokality.
Postup prípravy podkladov na výstavbu bytového domu
Miestna správa posúdi vašu žiadosť a rozhodne o povolení (alebo zamietnutí) výstavby súkromného domu. Ak je rozhodnutie kladné, mali by ste vydať pas pre projekt súkromnej obytnej budovy pozostávajúci z:
- doklad potvrdzujúci vaše právo na pozemok;
- rozhodnutia správy o stavebných povoleniach;
- kópie z generelu územnoplánovacej dokumentácie;
- technické podmienky na pripojenie k inžinierske komunikácie;
- situačný plán;
- pôdorysy, pohľady, rezy;
- zákona o určení hraníc v naturáliách a členení stavieb.
Okrem toho sa zostavuje projekt individuálneho súkromného obytného domu, ktorý pozostáva z:
- situačný plán, ktorý zobrazuje polohu objektu a najbližšie osady zdroje, štruktúry a siete;
- polohopisný prieskum lokality s priľahlou ulicou;
- celkový plán lokality s odkazom na terén a vertikálne usporiadanie;
- pôdorysy suterénu a podlahy;
- charakteristické strihy;
- fasády budov;
- krokvový systém a plány strechy;
- plán a rezy základov;
- všeobecný vysvetľujúca poznámka a technické a ekonomické ukazovatele;
- odhadované úvahy o nákladoch na výstavbu;
- inžinierske výkresy.
Aké dokumenty sú potrebné na registráciu pozemku?
Pre tých, ktorí práve plánujú zaregistrovať pozemok, bude užitočné vedieť, aké dokumenty sú na to potrebné. Na registráciu pozemku musíte predložiť dokumenty pozostávajúce z:
- kúpno-predajné zmluvy;
- vyjadrenia označujúce: veľkosť a polohu pozemku, účel využitia pôdy (napríklad výstavba, organizácia osobného poľnohospodárstva atď.);
- kópie pasu vlastníka pozemku;
Registrácia pozemku by sa mala začať podaním žiadosti na ministerstvo správy majetku štátu (kópia pasu je priložená k žiadosti). Ak pozemok nebol predtým sprivatizovaný, jeho registrácia trvá kratšie. Proces kontroly žiadosti by mal trvať dva týždne, no v praxi tento proces trvá dlhšie.
Hneď po rozhodnutí o zápise pozemku si môžete objednať vymeranie pozemku a vyhotovenie katastrálneho plánu (táto etapa trvá približne mesiac). Teraz môžete so štátom uzavrieť zmluvu o kúpe a predaji pôdy. Tento postup nie je potrebný, ak ste pozemok dostali dedičstvom alebo od štátu zadarmo.
Potom sa Federálnej registračnej službe predloží žiadosť, ku ktorej sú pripojené dokumenty vrátane:
- rozhodnutia miestnych orgánov o registrácii pozemku;
- kópie pasu majiteľa;
- kúpno-predajné zmluvy;
- osvedčený katastrálny plán lokality.
Okrem pasu majiteľa sa všetky dokumenty poskytujú vo forme originálov a kópií.
